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Une SCI est propriétaire d'un immeuble qu'elle loue à une SARL en vertu d'un bail commercial. Ces 2 sociétés ont la même gérante. La SCI est mise en liquidation judiciaire. Une tierce personne se propose alors d'acheter l'immeuble. Sauf que la loi prévoit un droit de préemption en faveur du locataire en place, droit de préemption dont la SARL souhaite se prévaloir… À tort ou à raison ?

Liquidation judiciaire du bailleur commercial = pas de droit de préemption pour le locataire ?

Une femme est gérante de 2 sociétés : une SCI et une SARL. La 1re est propriétaire d'un immeuble qu'elle loue à la 2de, en vertu d'un bail commercial.

Malheureusement, la SCI est mise en liquidation judiciaire. Un acheteur est trouvé et le liquidateur obtient du juge l'autorisation de vendre l'immeuble par une vente de gré à gré, c'est-à-dire une vente qui se déroule devant le notaire de manière presque « classique ».

Mais il y a un détail que la gérante des 2 sociétés soulève : le droit de préemption du locataire commercial.

Pour rappel, la loi prévoit que le propriétaire d'un immeuble loué dans le cadre d'un bail commercial doit, s'il souhaite vendre, proposer au locataire en place d'acheter le bien. S'il ne procède pas à cette formalité et qu'il vend l'immeuble à un tiers, cette vente peut être annulée.

Dans cette affaire, la SARL, locataire de l'immeuble, souhaite se prévaloir de ce droit de préemption pour acquérir le bien…

…ce qui est impossible, selon le liquidateur et l'acheteur du bien : la gérante essaie d'utiliser sa SARL pour récupérer le bien de sa SCI, ce qui s'apparente à une « interposition de personne » interdite en matière de liquidation judiciaire.

« Quelle interposition ? », s'étonne la gérante, qui rappelle que :

la SARL a une personnalité juridique propre et qu'elle exploite effectivement une activité dans cet immeuble dont elle est locataire, ce qui la pousse à vouloir l'acheter ;
la loi interdit l'interposition de personnes en matière de cession… mais pas lorsqu'il est question de faire usage d'un droit de préemption.

Et pourtant le juge donne raison au liquidateur judiciaire et à l'acheteur !

Le droit de préemption en matière de bail commercial s'applique, selon la loi, lorsque le propriétaire « envisage » de vendre l'immeuble.

Or il ne s'agit pas ici de n'importe quelle vente mais d'une « vente faite d'autorité de justice », c'est-à-dire autorisée par le juge : elle n'est donc pas envisagée par le propriétaire, mais autorisée par le juge… Ce qui change tout !

En conséquence, la SARL ne dispose d'aucun droit de préemption et sa demande ne peut qu'être rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 8 février 2023, no 21-23211