Le coin du dirigeant

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06/12/2023

Aides financières pour changer de chaudière : pour tous ?

Pour encourager le remplacement de certains équipements gaziers dans certaines communes des départements du Nord, du Pas-de-Calais, de la Seine-Maritime, de la Somme, de l'Aisne et de l'Oise, des aides financières ont été mises en place. La liste des communes concernées vient d'être modifiée…

La liste des communes concernées s'allonge…

Depuis maintenant plusieurs années, des aides financières, mises en place par les gestionnaires de réseau de distribution de gaz naturel, sont disponibles dans certaines communes des départements du Nord, de l'Aisne, de l'Oise, du Pas-de-Calais, de la Seine-Maritime et de la Somme.

Ces aides profitent aux propriétaires de certains appareils ou équipements gaziers utilisés pour la production d'eau chaude sanitaire ou le chauffage, et leur permet de financer tout ou partie du remplacement de ces matériels.

Plus précisément, sont concernés les appareils ou équipements :

  • d'une puissance inférieure à 70 kW, ou d'une puissance supérieure à 70 kW s'ils sont utilisés pour le chauffage ou la fourniture d'eau chaude sanitaire d'un local à usage d'habitation ;
  • situés sur un site de consommation raccordé aux réseaux de gaz à bas pouvoir calorifique (gaz B) ;
  • et qui ne peuvent fonctionner avec du gaz à haut pouvoir calorifique (gaz H), leur adaptation ou leur réglage étant impossible.

La liste des communes dans lesquelles ces aides sont disponibles vient d'être mise à jour. Vous la trouverez ici.

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05/12/2023

Travaux en zone Natura 2000 = destruction d'habitat d'espèce protégée ?

Pour faire réparer une brèche dans la digue de son étang, la propriétaire fait assécher le point d'eau. Sauf qu'il est situé dans une zone protégée et qu'il sert d'habitat aux tortues « cistudes »… Selon les pouvoirs publics, la propriétaire s'est donc livrée à la destruction de l'habitat d'une espèce protégée… Ce dont elle se défend, estimant avoir, au contraire, participé à leur protection. Qu'en pense le juge ?

Travaux de « réparation » = danger pour les tortues ?

Une femme est propriétaire d'un étang situé dans une zone Natura 2000, c'est-à-dire qu'il constitue un site naturel qui participe à la conservation d'une espèce menacée, ici la tortue d'eau douce appelée « cistude ».

Concrètement, en cas d'aménagements ou de travaux, des règles plus strictes s'appliquent afin de protéger au mieux la faune et la flore.

Mais un jour, la propriétaire remarque une brèche dans la digue de son étang. Soucieuse de la faire réparer, elle fait assécher le point d'eau et commence les travaux nécessaires.

Sauf que, aux yeux des pouvoirs publics, cet assèchement rend la propriétaire coupable du délit de destruction d'habitat d'espèce protégée !

« Mais non ! », se défend la propriétaire, qui rappelle que pour qu'il y ait délit, il faut réunir 2 éléments : un élément matériel et un élément intentionnel. Or si elle a bien fait assécher son étang, elle n'a jamais eu l'intention de porter atteinte aux tortues !

La propriétaire s'estime irréprochable dans ses démarches : elle a informé les autorités compétentes des travaux entrepris, alors même que la loi ne l'y obligeait pas, en demandant que les tortues soient déplacées.

De plus, dès que la préfecture l'a mise en demeure de remettre partiellement en eau l'étang via un batardeau, elle a fait venir l'entrepreneur, qui lui a clairement indiqué ne pas pouvoir faire cet aménagement. Malgré tout, sur demande des autorités, elle a fait installer une bâche dans l'étang.

D'ailleurs, la mise à sec de l'étang, problématique pour les autorités, serait, selon un expert, inoffensive pour les tortues. En effet, les sites de reproduction des cistudes ne sont pas dans les zones inondées, mais sur la terre ferme. Au besoin, elles se déplacent sur une distance d'un à 4 kilomètres, ce qui leur permet de rejoindre l'un des autres points d'eaux qui entourent l'étang en travaux.

Cet assèchement de l'étang est même bénéfique aux tortues car il permet de renouveler les végétaux et de lutter contre l'eutrophisation du site, c'est-à-dire contre la pollution naturelle des eaux se renouvelant lentement qui conduit à une prolifération des algues, nocives pour l'équilibre de la zone.

Enfin, toujours selon l'expert, l'installation d'une bâche n'est pas recommandée, encore moins la construction d'un batardeau.

« Peu importe », tranche le juge. La préfecture avait ordonné la construction d'un batardeau et la remise en eau partielle de l'étang, ce qui n'a pas été fait alors que, selon un autre expert, cette installation était tout à fait possible techniquement.

Enfin le délit d'atteinte à la conservation des habitats naturels ou espèces animales non domestiques est effectif par la simple abstention de satisfaire aux prescriptions prévues par la règlementation.

Autrement dit, une simple imprudence ou négligence suffit à caractériser l'élément moral du délit, rendant ici la propriétaire coupable des faits qui lui sont reprochés…

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01/12/2023

Frais de relogement d'urgence et catastrophe naturelle : changement de calendrier

Alors que des changements sont attendus en raison de l'entrée en vigueur de la loi relative à l'indemnisation des catastrophes naturelles le 1er janvier 2024, le Gouvernement a anticipé les choses concernant les frais de relogement d'urgence… Focus.

Frais de relogement d'urgence : un peu d'avance

Pour mémoire, une loi est venue réformer les systèmes d'indemnisation en cas de catastrophes naturelles en 2021. Dans le prolongement, des changements étaient prévus pour le 1er janvier 2024 concernant les frais de relogement d'urgence.

Le Gouvernement a décidé d'avancer cette date au 1er novembre 2023.

Pour rappel, sont concernés :

  • les frais directs relatifs à l'hébergement des occupants assurés à hauteur des frais engagés pour le relogement d'urgence des sinistrés assurés, dans la limite du plafond fixé dans le contrat ;
  • les frais de relogement d'urgence rendus strictement nécessaires par les travaux de réparation des dommages causés par une catastrophe naturelle ;
  • le cas échéant, les frais de relogement quand l'habitation est incessible en raison des effets d'une catastrophe naturelle.

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01/12/2023

« Mes Points Permis » : plus besoin de tenir les comptes !

« Mes Points Permis » est un nouveau téléservice permettant à tous les conducteurs de justifier de la validité de leur permis de conduire, ainsi que de connaître le nombre de points qu'il leur reste. Focus sur ce nouvel outil.

« Mes Points Permis » remplace « Télépoints » !

Mis en service en 2007, le téléservice appelé « Télépoints » permettait de consulter le nombre de points présents sur son permis de conduire.

Depuis le 23 novembre 2023, ce service a laissé place à un nouvel outil appelé « Mes Points Permis », sur lequel vous pourrez vous créer un compte ou vous connecter via FranceConnect. Vous pourrez ainsi :

  • connaître le nombre de points sur votre permis ;
  • télécharger un « relevé d'information restreint » qui renseigne sur la validité de votre permis et les catégories de véhicules que vous pouvez conduire.

Ce relevé peut, très concrètement, être demandé par :

  • votre assureur automobile ;
  • l'opérateur vous mettant en relation avec des passagers si vous exercez une activité de conducteur de voiture de transport avec chauffeur (VTC).

Il peut également être utile pour justifier de vos droits si votre responsabilité civile est engagée dans le cadre d'un accident de la route.

Attention, notez qu'il existe un décalage dans les mises à jour de votre solde de points. Ainsi, si vous pensez avoir commis un excès de vitesse, il faudra quelques jours avant qu'il soit pris en compte… Cela sera vrai également lorsque vous récupérerez vos points !

Pour accéder à ce téléservice, cliquez ici !

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30/11/2023

Sécheresse : des nouveautés pour les sinistrés

En raison des épisodes de sécheresse de plus en plus fréquents, le Gouvernement a souhaité intervenir pour améliorer l'indemnisation des propriétaires sinistrés. Revue de détails.

Sécheresse : une meilleure indemnisation des sinistrés

Les glissements de terrains qui interviennent à la suite de la réhydratation des sols à l'issue d'épisodes de sécheresse se sont multipliés ces dernières années.

Ce qui a poussé le Gouvernement à intervenir afin d'améliorer l'indemnisation des sinistrés.

Ainsi, dès le 1er janvier 2024, il est prévu :

  • la création d'un nouveau mécanisme de reconnaissance « Cat Nat » pour y ajouter les dommages causés par une succession anormale d'événements de sécheresse d'ampleur significative, qui n'entrent pas dans les critères actuels ;
  • l'apport de précisions sur les conditions d'indemnisation des sinistrés ;
  • l'obligation, pour les sinistrés, d'utiliser l'indemnité perçue pour mettre en œuvre des travaux de réparation des dommages ;
  • un encadrement de l'expertise des assurances.

Certains bâtiments sont exclus de la garantie « Cat Nat » pour les dommages matériels directs non-assurables, à savoir :

  • les bâtiments construits sans permis de construire quand cela était exigé ;
  • pendant une durée de 10 ans suivant la réception des travaux, les bâtiments dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2024, s'il ne peut pas être justifié par le maître d'ouvrage du dépôt du document établi par un contrôleur technique attestant qu'il a tenu compte de ses avis sur le respect des règles de prévention des risques sismiques et cycloniques.

Dernière nouveauté à retenir : l'annexion obligatoire de l'attestation RGA (retrait gonflement des argiles) à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un bien immobilier.

Cette attestation doit rester annexée au titre de propriété du bien et suit les mutations successives de celui-ci.

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28/11/2023

Salarié du particulier employeur : que faire en cas d'arrêt de travail ?

Comme tous les employeurs, les particuliers employeurs doivent honorer leurs obligations concernant les arrêts de travail des salariés. Ce qui, en pratique, n'est pas toujours le cas et complique parfois la réception par ces salariés, en arrêt de travail, de leurs indemnités journalières de sécurité sociale. Comment faire alors pour faciliter ce versement ?

Salarié du particulier employeur : des déclarations facilitées

Les salariés travaillant chez plusieurs particuliers employeurs, souvent utilisateurs du Chèque emploi service universel (CESU), rencontrent parfois des difficultés à obtenir le versement de leurs indemnités journalières de sécurité sociale (IJSS) en cas d'arrêt de travail.

Pour calculer ces indemnités, en effet, la CPAM (caisse primaire d'assurance maladie) doit connaître le montant de la rémunération totale perçue sur les 3 derniers mois auprès de chaque employeur.

Or si les entreprises structurées peuvent déclarer via la DSN les arrêts de travail et faciliter le versement des IJSS, il en va différemment des particuliers employeurs qui connaissent rarement leurs obligations en la matière.

Pour rappel et à l'instar des autres employeurs, en cas d'arrêt de travail du salarié, le particulier employeur doit le déclarer via le système déclaratif CESU en complétant l'attestation d'emploi… Ce qui est rarement fait en pratique.

Fort de ce constat, un sénateur interroge le Gouvernement : comment faire pour faciliter le versement des indemnités journalières de sécurité sociale aux salariés des particuliers employeurs ?

Le Gouvernement commence par rappeler qu'il a fait évoluer le dispositif CESU pour simplifier les démarches des salariés concernés.

Depuis 2022, les salariés déclarés via le CESU peuvent adresser directement à la CPAM une attestation sur l'honneur spécifique, ainsi que les volets 1 et 2 de leur arrêt de travail.

Cette démarche permet ainsi de procéder plus rapidement au versement des IJSS et ainsi, de faciliter les démarches pour les salariés des particuliers employeurs.

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28/11/2023

Indemnités de départ à la retraite : une imposition étalée ?

En 2019, le dispositif optionnel d'étalement de l'impôt sur le revenu dû sur la fraction imposable des indemnités de départ à la retraite a été supprimé. Une suppression problématique, selon un député, notamment au regard du contexte inflationniste actuel. Qu'en pense le Gouvernement ?

Indemnités de départ à la retraite : un dispositif fiscal ressuscité ?

La mise en place du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu, en 2019, a entraîné la disparition de certains dispositifs fiscaux.

Parmi eux, un dispositif optionnel d'étalement qui permettait de répartir sur 4 années la fraction imposable des indemnités de départ volontaire en retraite ou de mise à la retraite, donc d'étaler le paiement de l'impôt sur 4 années.

Interrogé sur la possibilité de restaurer ce dispositif de faveur au regard des problématiques liées à l'inflation, le Gouvernement répond par la négative.

Il en profite pour rappeler que :

  • si le départ du salarié intervient dans le cadre d'une mise à la retraite décidée par l'employeur, l'indemnité versée à cette occasion est exonérée d'impôt dans la limite du plus élevé des deux montants suivants :
    • le montant légal ou conventionnel ;
    • 50 % de l'indemnité totale ou double de la rémunération annuelle brute de l'année civile précédente, dans la limite de 5 fois le plafond annuel de la sécurité sociale ;
  • il est toujours possible de demander l'application du mécanisme du quotient pour le calcul de l'impôt sur le revenu dû au titre des indemnités de départ à la retraite. Pour mémoire, le système du quotient, qui s'applique aux revenus exceptionnels ou différés, consiste à ajouter le quart du revenu exceptionnel au revenu ordinaire, puis à multiplier par 4 le supplément d'impôt correspondant.

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23/11/2023

Catastrophes naturelles et relogements d'urgence : comment ça marche ?

À la suite de la loi relative à l'indemnisation des catastrophes naturelles, des changements sont à prévoir pour le 1er janvier 2024 ! L'occasion de faire un point sur la prise en charge des frais de relogement d'urgence…

Catastrophes naturelles et relogements d'urgence : les assureurs mobilisés !

En 2021, une loi est venue réformer les systèmes d'indemnisation en cas de catastrophes naturelles. Dans le prolongement, des changements sont à prévoir pour le 1er janvier 2024 concernant les frais de relogement d'urgence.

Ainsi, ces frais vont être pris en charge au titre des garanties présentes dans les contrats d'assurance dommage pour les biens d'habitation sinistrés qui constituaient la résidence principale de l'assuré.

Sont concernés :

  • les frais directs relatifs à l'hébergement des occupants assurés à hauteur des frais engagés pour le relogement d'urgence des sinistrés assurés, dans la limite du plafond fixé dans le contrat ;
  • les frais de relogement d'urgence rendus strictement nécessaires par les travaux de réparation des dommages causés par une catastrophe naturelle ;
  • le cas échéant, les frais de relogement quand l'habitation est incessible en raison des effets d'une catastrophe naturelle.

Pour obtenir cette prise en charge, une procédure spécifique doit être suivie :

  • l'assureur doit venir constater les conditions de mise en jeux de la garantie ;
  • l'indemnité n'est due qu'après transmission à l'assureur des justificatifs nécessaires pour prouver la matérialité des faits, ainsi que le montant des dépenses engagées.

L'indemnisation par l'assureur se découpe en 2 parties :

  • après la déclaration du sinistre et sur une période de 5 jours : l'assureur doit prendre en charge les frais de relogement, sans avance de l'assuré, sous réserve du plafond prévu au contrat qui ne peut être inférieur à 80 € par jour et par occupant ;
  • passé cette première période de 5 jours, si la personne ne peut réintégrer son habitation, l'assureur étend la prise en charge sur une durée maximale de 6 mois, calculée à compter du 1er jour de relogement, et dans la limite nécessaire à la remise en état de l'habitation.

Attention : les frais de relogement d'urgence pris en charge par un contrat d'habitation ne sont pas cumulables avec des aides de l'État qui pourraient être attribuées pour couvrir les mêmes dépenses.

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22/11/2023

Remboursement des frais de déplacement du dirigeant : quelle imposition ?

Suite au contrôle fiscal d'une société, son gérant est personnellement redressé : considérant que le remboursement de ses frais de déplacement par la société constituait un avantage « occulte », l'administration a décidé de soumettre les sommes correspondantes à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers… donc de les taxer à hauteur de 30 %... À tort ou à raison ?

Remboursement des frais de déplacement du dirigeant : un avantage « occulte » ?

Un gérant se voit rembourser ses frais de déplacement par la société à responsabilité limitée (SARL) qu'il dirige. Une somme qui, selon lui, est imposable en tant que rémunération de gérant de SARL, catégorie dans laquelle il déclare ce remboursement pour le calcul de son impôt sur le revenu (IR).

Ce que conteste l'administration fiscale : le caractère professionnel des frais de déplacement n'est pas prouvé ici. Le remboursement constitue donc un « avantage occulte ».

À ce titre, les sommes litigieuses doivent bien être imposées à l'IR, mais dans la catégorie des revenus de capitaux mobilier (RCM)… Ce qui lui permet de taxer les sommes litigieuses à hauteur de 30 %.

« Un avantage occulte ? », s'étonne le gérant, qui rappelle que, selon les règles fiscales, le remboursement de frais de déplacement perçu par un gérant majoritaire de SARL constitue un avantage en nature imposable dans la catégorie des rémunérations et ce, même si leur caractère professionnel n'est pas justifié.

Sauf qu'il ne peut pas se prévaloir de ces règles, ironise l'administration fiscale, qui rappelle qu'elles s'appliquent uniquement si :

  • le remboursement des frais ne porte pas le montant de la rémunération du gérant à un niveau excessif ;
  • ou si les sommes correspondantes ont fait l'objet d'une comptabilisation explicite au niveau de la SARL.

Or ce n'est pas le cas ici, constate l'administration. Et pour preuve ! Le remboursement des frais de déplacement a été comptabilisé en une seule écriture globale mensuelle dans un compte de la SARL, et non sous une forme explicite, comme la loi l'exige.

Il s'agit donc bel et bien d'un « avantage occulte » imposable en tant que RCM.

« Faux ! », tranche le juge : l'absence de justificatifs du caractère professionnel de ces frais n'est pas suffisante pour qualifier le remboursement d'avantage occulte.

En outre, la somme a bien été inscrite en comptabilité et il n'est pas prouvé que le remboursement porte la rémunération du gérant à un niveau excessif.

Les sommes litigieuses sont donc bien imposables en tant que rémunération de gérant de SARL !

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22/11/2023

Divorce et rupture de Pacs : une solidarité fiscale systématique ?

En cas de divorce ou de rupture de Pacs, il peut survivre un douloureux souvenir : la solidarité fiscale ! En effet, les sommes dues et non payées à l'administration fiscale pendant la vie commune peuvent être réclamées à l'un ou l'autre des anciens conjoints ou partenaires, peu importe l'origine de la dette. Une règle à l'origine de situations injustes selon une députée…

Solidarité fiscale : comment obtenir une décharge de responsabilité solidaire ?

En matière fiscale, le mariage et le Pacs entraînent des conséquences très concrètes : sauf cas très particuliers ou ponctuels, les partenaires / époux sont imposés ensemble. Autrement dit, comme ils constituent un foyer fiscal, ils doivent faire une déclaration commune de leurs revenus et bénéficient de 2 parts pour le calcul de l'impôt à payer.

Ce principe trouve son corollaire en matière de recouvrement de l'impôt : le principe de « solidarité fiscale ». Cela signifie que l'administration fiscale peut venir réclamer à l'un ou l'autre des partenaires / époux le paiement intégral de l'impôt, sans que la personne sollicitée puisse prouver que cet argent est dû, dans les faits, par l'autre conjoint.

Cette solidarité fiscale s'applique durant toute la durée du mariage et du Pacs et concerne, notamment, l'impôt sur le revenu et l'impôt sur la fortune immobilière.

Mais que deviennent ces dettes fiscales en cas de dissolution du Pacs ou de divorce ? La solidarité continue de s'appliquer pour les dettes fiscales contractées durant la vie commune…

… ce qui peut engendrer des situations injustes, souligne une députée, qui interpelle alors le Gouvernement. Ce principe peut aboutir à faire peser sur une personne une dette fiscale bien après la fin de son mariage ou de son Pacs et surtout, une dette contractée par son ex-conjoint !

Une situation préjudiciable qui touche en majorité des femmes qui n'ont pas toujours les moyens d'honorer « leurs » dettes, ce qui amène la députée à demander une solution autre que la simple désolidarisation des anciens conjoints qui est soumise à de strictes conditions d'éligibilité et à l'approbation de l'administration fiscale.

Une demande à laquelle le Gouvernement répond par la négative en rappelant l'objectif de la solidarité fiscale : garantir l'effectivité du recouvrement de la contribution commune aux charges publiques. Pour cette raison, et pour ne pas créer une inégalité entre les couples séparés et ceux partageant une vie commune ayant une dette fiscale, la fin systématique de la solidarité fiscale est exclue.

En revanche, le Gouvernement rappelle qu'il existe bien la possibilité d'obtenir une « décharge de responsabilité solidaire » (DRS), qui permet à un ex-conjoint ou un ex-partenaire de ne pas être sollicité par l'administration pour le paiement de l'impôt dû.

Comment cela fonctionne ? Il faut faire une demande auprès de l'administration fiscale et remplir les conditions cumulatives suivantes :

  • la vie commune a bien été rompue ;
  • la personne demandant la DRS a toujours respecté ses obligations fiscales, tant dans ses déclarations que dans ses paiements ;
  • il existe une disproportion marquée entre le montant de la dette fiscale et, à la date de la demande, la situation financière et patrimoniale nette de charges du demandeur.

Notez que la dernière condition est appréciée sur une période de 3 ans maximum.

Le Gouvernement rappelle également certaines modalités de prise en compte de la disproportion entre dette fiscale et situation financière :

  • la résidence principale est exclue de cet examen ;
  • la disproportion est considérée comme marquée s'il ne peut être envisagé un plan de règlement de la dette fiscale, nette de la valeur du patrimoine, dans un délai fixé à 3 ans ;
  • l'examen de chaque situation est fait au cas par cas.

Dans le cas où la DRS est accordée, la personne bénéficiera d'une décharge de son obligation de paiement pour la part de cotisation d'impôt correspondant aux revenus de son ancien conjoint et à la moitié des revenus communs.

Concernant les intérêts de retard et les pénalités, la personne en sera déchargée en totalité s'ils sont consécutifs à la rectification de bénéfices ou de revenus propres à l'ex-conjoint.

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21/11/2023

Impôt sur le revenu : encore une revalorisation du barème kilométrique ?

Dans un contexte inflationniste et pour tenir compte de la hausse des prix des carburants, le Gouvernement envisage-t-il une nouvelle fois de revaloriser le barème kilométrique utilisé par les salariés qui, pour le calcul de leur impôt sur le revenu, opte pour la déduction au titre des frais réels de déplacement ? Réponse…

Barème kilométrique : pas de changement pour le moment…

Les salariés qui utilisent leur véhicule personnel à des fins professionnelles peuvent, pour le calcul de leur impôt sur le revenu, opter pour la déduction au titre des frais réels de déplacement.

Deux choix s'offrent alors à eux :

  • ils peuvent tenir compte des frais effectivement payés au titre du carburant, du stationnement, de l'assurance, etc., au prorata de l'utilisation professionnelle du véhicule ;
  • ou ils peuvent utiliser le barème fiscal (appelé « barème kilométrique »), qui établit forfaitairement un coût d'utilisation du véhicule au kilomètre.

Afin de tenir compte de l'évolution du coût du transport, notamment du prix des carburants, ce barème kilométrique est régulièrement actualisé.

À titre d'exemple, il a été revalorisé à hauteur de :

  • + 10 % au titre de l'imposition des revenus de l'année 2021 ;
  • + 5,4 % au titre de l'imposition des revenus de l'année 2022.

Interrogé par un député sur l'éventualité d'une nouvelle revalorisation, le Gouvernement indique que si indexation du barème il doit y avoir, cela ne pourra être envisagé qu'à compter de l'imposition des revenus de l'année 2023.

À cette occasion, il rappelle que les salariés qui le souhaitent peuvent tout à fait renoncer à la déduction de leurs frais de déplacement au réel. Ils se verront alors appliquer automatiquement l'abattement forfaitaire de 10 %.

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17/11/2023

Vente immobilière : quand une information (déterminante ?) est dissimulée par le vendeur…

Après l'achat d'une maison, l'acquéreur constate un affaissement d'une partie de la toiture et réclame une indemnisation aux vendeurs. Il estime, en effet, que ces derniers étaient parfaitement au courant de l'état de cette toiture et qu'ils se sont bien gardés de lui dire… Une situation constitutive d'une tromperie (un « dol » juridiquement) qui mérite indemnisation, selon lui. À tort ou à raison ?

Dol en matière de vente immobilière : quand l'acquéreur n'est pas couvert…

Un couple vend une maison d'habitation à une personne, laquelle se plaint d'un affaissement d'une section de la toiture et de difficultés d'évacuation des sanitaires.

Pour ces raisons, elle réclame des dommages-intérêts aux vendeurs : elle estime, en effet, qu'ils étaient au courant de l'état de la toiture et qu'ils le lui ont caché, intentionnellement.

Pour rappel, un contrat ne peut être valable que si le consentement des parties a été valablement donné. La loi prévoit que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement : en présence de l'un ou de plusieurs d'entre eux, la nullité du contrat est encourue.

Au cas présent, l'acheteur considère qu'il y a eu dol. Pour mémoire, le dol est le fait, pour un contractant, soit :

  • d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges ;
  • de dissimuler intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

À l'appui de son argumentaire, l'acheteur rappelle cette dernière définition, mais également que :

  • même si la gravité du défaut n'est pas établie, cela est sans incidence pour qualifier le dol ;
  • l'existence d'un défaut affectant la structure de l'immeuble a tout de même été constaté, ce qui est nécessairement déterminant du consentement de l'acquéreur ;
  • les vendeurs avaient connaissance de ce défaut avant la vente ;
  • même si plusieurs visites ont été organisées avant la vente, dont une précisément pour vérifier l'état du toit, et que les clefs du logement lui ont été confiées 4 jours avant la vente, les désordres n'étaient pas visibles du jardin de la maison…

Ainsi tout converge, selon l'acheteur, vers une tromperie : les vendeurs ne peuvent qu'avoir cherché intentionnellement à dissimuler l'état de la toiture. Cette situation caractérisant bien le dol, il doit donc percevoir des dommages-intérêts…

Qu'en pense le juge ?

Il tranche en faveur des vendeurs, en raison des visites de l'immeuble réalisées avant la vente (dont celle pour vérifier l'état du toit) et en raison du fait que les clefs du logement avaient été confiées à l'acquéreur 4 jours avant la vente : impossible, selon lui, de déduire que les vendeurs avaient cherché intentionnellement à dissimuler l'état de la toiture.

Le dol n'étant pas constitué, la demande de l'acquéreur ne peut qu'être rejetée !

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