Le coin du dirigeant

Un quart ! C'est la proportion des fenêtres équipées de double vitrage de 1re génération en France, c'est-à-dire datant des années 1980 et 1990. S'il existe des aides pour remplacer le simple vitrage, qu'en est-il pour le double vitrage vieillissant ?

Double vitrage 1re génération : pas d'aide pour les changer !

C'est un constat fait par un sénateur : les personnes souhaitant rénover leurs fenêtres pour une meilleure isolation thermique n'ont pas forcément des parois en simple vitrage. Un quart du parc national est, en effet, équipé de double vitrage 1re génération, datant des années 1980 et 1990.

Cependant, si des aides existent pour changer son simple vitrage, il n'existe pas d'équivalent pour le double vitrage 1re génération. Une carence à combler selon le sénateur qui interpelle en ce sens le Gouvernement…

… qui répond par la négative ! S'il existe des aides pour remplacer le simple vitrage par du double vitrage (MaPrimeRénov' ou Eco-prêt à taux zéro), aucun élargissement ne sera pris pour le remplacement du double vitrage 1re génération.

Cette décision se justifie, selon le Gouvernement, par le faible écart d'efficacité entre la 1re et la dernière génération de double vitrage : entre les 2 modèles, il n'y aurait qu'une économie de chauffage de 3 à 4 % !

De plus, les fenêtres ne sont à l'origine que de 10 à 15 % des déperditions thermiques d'un logement. L'ensemble de ces données ne fait donc pas du remplacement des anciens double vitrage une priorité du Gouvernement, qui préfère réserver les aides de l'État à des travaux permettant des gains énergétiques plus importants.

Changement d'un ancien double vitrage = aides de l'État ? - © Copyright WebLex

Les propriétaires doivent déclarer leurs biens immobiliers et leurs occupants par l'intermédiaire du site internet des impôts au plus tard le 30 juin 2023… Si cela semble simple de déterminer qui doit faire la déclaration, il existe des cas où la réponse n'est pas si évidente…

Déclaration des propriétés immobilières : une obligation pour qui ?

Pour rappel, l'obligation déclarative des biens immobiliers a pour objectif d'identifier les propriétaires exonérés de taxe d'habitation.

La solution la plus simple est la suivante : vous êtes propriétaire d'un bien et vous le déclarez à l'administration.

Mais que se passe-t-il lorsque vous avez acheté ou vendu un bien en cours d'année ?

Dans ce cas, c'est au propriétaire à la date du 1er janvier 2023 de déclarer le bien. Ensuite, il devra faire une modification de situation.

Cette hypothèse est traitée par l'administration dans sa foire aux questions, disponible ici.

D'autres cas particuliers sont également évoqués dans ce document : logements en viager, propriétaires habitant en EPHAD, personnes vivant à l'étranger, etc.

N'hésitez donc pas à vous y référer afin de trouver la solution à votre cas particulier.

Déclaration des biens immobiliers : qui déclare ? - © Copyright WebLex

Un propriétaire aménage une dépendance comprenant, initialement, 4 pièces en rez-de-chaussée et un grenier à l'étage. Une fois aménagée, cette dépendance est louée et le propriétaire déduit de ses revenus fonciers le montant des travaux effectués. Ce que conteste l'administration fiscale, considérant qu'une partie des travaux réalisés sont des travaux d'agrandissement non déductibles…

Revenus fonciers et travaux d'agrandissement non déductibles : cas vécu…

Après avoir aménagé une dépendance située à côté de sa maison, comprenant 4 pièces en rez-de-chaussée et un grenier à l'étage, un propriétaire la met en location et déduit de ses revenus fonciers le montant des travaux effectués.

Une déduction que l'administration fiscale va venir (partiellement) remettre en cause. Elle considère, en effet, qu'une partie conséquente des travaux réalisés correspond à des travaux d'agrandissement non déductibles puisqu'ils ont contribué à augmenter la surface habitable de la maison.

Pour preuve, elle fournit :

• une déclaration H1 « originelle » faisant mention d'une surface habitable au rez-de-chaussée de 27 m² ;
• une copie de l'acte d'achat de cette dépendance ne mentionnant pas l'existence de chambres à l'étage ;
• une déclaration H1 signée par un expert-géomètre à l'issue des travaux, indiquant une surface habitable de 70 m² répartie sur 2 niveaux ;
• une facture faisant état de la pose d'une chape de béton à l'étage d'une surface de 30 m² ;
• une facture faisant état de la pose d'un escalier, sans aucune mention relative à une éventuelle dépose d'un ancien escalier menant à l'étage ;
• un constat d'huissier confirmant la nouvelle surface habitable, ainsi que l'existence d'un étage aménagé avec 2 chambres, un WC, une salle d'eau et un dégagement ; un constat qui ne permet d'ailleurs pas d'établir que l'étage était déjà aménagé en surface habitable avant la réalisation des travaux par le propriétaire.

Au regard de ces éléments, les travaux réalisés dans le grenier pour le transformer en chambres ont conduit à augmenter la surface habitable de la maison. Il s'agit donc de travaux d'agrandissement non déductibles !

Ce que confirme le juge, qui valide le redressement fiscal sur ce point précis.

Revenus fonciers : quand l'aménagement d'un grenier coûte cher… - © Copyright WebLex

Sous réserve du respect de certaines conditions, le déficit foncier relatif à un bien immobilier peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite annuelle est portée, temporairement et sous conditions, à 21 400 € concernant certaines dépenses de travaux de rénovation énergétique. Quels sont les travaux concernés ?

Déficit foncier : 21 400 € pour certains travaux…

Pour déterminer le montant de vos revenus nets fonciers imposables, vous devez retrancher des loyers perçus l'ensemble des charges et dépenses qui ont été payées au cours de l'année écoulée (sauf si vous relevez du régime micro-foncier). Si les charges sont supérieures aux revenus, un déficit foncier est alors constaté.

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global, sous conditions, dans la limite de 10 700 € par an, et à raison des seuls déficits qui ne proviennent pas des intérêts d'emprunt. Si le montant du revenu global n'est pas suffisant pour absorber ce déficit, l'excédent est alors imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

Précisons que la fraction du déficit qui excède 10 700 €, ainsi que la partie du déficit qui provient des intérêts d'emprunt, ne peuvent s'imputer que sur les revenus fonciers déterminés au cours des 10 années suivantes au maximum.

Cette limite de 10 700 € est temporairement rehaussée à 21 400 € par an au maximum concernant les dépenses de travaux de rénovation énergétique qui permettent à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe énergétique A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2025.

La liste des travaux éligibles est désormais connue et correspond à celle prévue dans le cadre du dispositif de « l'éco-prêt à taux zéro » (« éco-PTZ »). À titre d'exemple, on peut citer les dépenses qui correspondent :

• au coût de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages nécessaires à la réalisation de certains travaux d'économie d'énergie ;
• aux frais de maîtrise d'œuvre, etc.

En revanche, ne sont pas éligibles les travaux :

• de pose d'une chaudière à très haute performance énergétique ;
• de réhabilitation de systèmes d'assainissement non collectif.

Notez que si vous souhaitez bénéficier de ce plafond exceptionnel, vous devrez :

• faire mention du déficit correspondant sur votre déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle le déficit est constaté ; 
• fournir, à la demande de l'administration, les factures et devis relatifs aux travaux réalisés, ainsi qu'un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant et après travaux.

Le DPE avant travaux, en cours de validité à une date comprise entre le 1er janvier 2023 et la veille de la réalisation des travaux, doit prouver que le bien immobilier concerné est classé E, F ou G.

Quant au DPE après travaux, en cours de validité à l'issue des travaux (au plus tard le 31 décembre 2025), il doit établir que le bien est désormais classé dans la catégorie A, B, C ou D.

Pour finir, retenez que ces précisions s'appliquent au titre des dépenses de rénovation énergétique pour lesquelles un devis a été accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Déficit foncier et rénovation énergétique : des précisions… - © Copyright WebLex

Dans le cadre de la révision d'un plan local d'urbanisme (PLU), certains terrains constructibles peuvent être déclassés et donc, devenir non constructibles. Un déclassement qui peut s'avérer problématique au moment du calcul et du paiement des droits de succession sur ces terrains… Qu'en pense le Gouvernement ?

Déclassement de terrain : sans incidence sur le calcul des droits de succession

À l'occasion d'une succession, vous pouvez hériter de différents biens, notamment de terrains.

Si vous acceptez cette succession, vous allez devoir, en principe, vous acquitter de droits de succession (aussi appelés « droits de mutation à titre gratuit »).

Pour le calcul de ces droits, les immeubles (terrains, maisons, etc.) sont estimés d'après leur valeur vénale réelle au jour de la transmission, donc à la date du décès.

Problème : dans le cadre de la révision d'un plan local d'urbanisme (PLU), il peut arriver qu'un terrain, initialement constructible, passe en zone non constructible.

Un héritier peut donc se retrouver à payer d'importants droits de succession calculés sur la valeur d'un terrain constructible alors même qu'à court terme, ce terrain va être déclassé et voir en conséquence sa valeur s'effondrer…

Interrogé sur la possibilité, dans ce type de situation, de calculer les droits de succession sur la valeur future du terrain déclassé et non sur la valeur vénale réelle au jour de la transmission, le Gouvernement répond par la négative.

Déclassement de terrain = recalcul des droits de succession ? - © Copyright WebLex

Vous souhaitez savoir à quoi servent vos impôts ? Vous aimeriez donner votre avis sur l'utilisation qui est faite de cet argent ? La consultation publique « En avoir pour mes impôts », lancée par le Gouvernement le 25 avril 2023, est faite pour vous !

« En avoir pour mes impôts » : comment sont utilisés vos impôts

Vous souhaitez savoir à quoi servent vos impôts ? Connectez-vous sur le site enavoirpourmesimpots.gouv.fr.

Ce site répertorie les grandes dépenses publiques (protection sociale, éducation, charge de la dette, recherche, etc.) et la proportion des impôts affectée à chaque poste de dépense.

Notez qu'une synthèse de ces informations vous sera transmise avec votre avis d'imposition.

« En avoir pour mes impôts » : donnez votre avis !

Le 25 avril 2023, le Gouvernement a lancé une consultation publique intitulée « En avoir pour mes impôts », pour vous donner la possibilité de vous exprimer sur l'utilisation qui est faite de vos impôts.

Comme tout un chacun, vous devriez prochainement recevoir un lien vers un questionnaire en ligne.

Si vous n'avez pas Internet, vous pourrez, si vous le souhaitez, remplir ce document en vous rendant directement dans des points de contact locaux.

« En avoir pour mes impôts » : le Gouvernement joue la transparence - © Copyright WebLex

Depuis quelques mois, pour faire suite à la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, le Gouvernement invite les propriétaires de locaux affectés à l'habitation à déclarer leur patrimoine immobilier par l'intermédiaire du site Internet des impôts. Concrètement, quelles informations allez-vous devoir fournir ?

Déclaration de patrimoine immobilier : que devez-vous déclarer ?

Avant le 1er juillet 2023, tous les propriétaires de locaux affectés à l'habitation devront déclarer à l'administration fiscale, pour chaque local, certaines informations qui diffèrent selon la nature de l'occupation du bien.

Concrètement, si vous vous réservez la jouissance du logement, vous devez déclarer la nature de l'occupation :

• résidence principale ;
• résidence secondaire ;
• logement vacant.

En revanche, si le logement est occupé par un tiers, vous devez communiquer à l'administration l'identité des occupants, à savoir :

• les nom, prénom, date de naissance, pays, département et commune de naissance, pour les occupants personnes physiques ;
• la forme juridique, la dénomination et le numéro SIREN, pour les occupants personnes morales (entreprises, sociétés, etc.).

En pratique, pour faire cette déclaration, vous devrez utiliser le service « Gérer mes biens immobiliers » disponible dans votre espace sécurisé sur le site Internet impots.gouv.fr.

Notez que cette déclaration devra être déposée chaque année avant le 1er juillet si des changements sont intervenus depuis la dernière déclaration.

Déclaration du patrimoine immobilier : on en sait (enfin) plus… - © Copyright WebLex

Par principe, si vous payez avec retard votre cotisation d'impôt sur le revenu, vous serez soumis à une majoration de 10 %. C'est justement ce qu'il vient d'arriver à un dirigeant, même s'il a tenté de se défendre…

Paiement tardif de l'impôt sur le revenu : remise gracieuse possible

Un dirigeant a vendu les parts de son entreprise et a dégagé, dans le cadre de cette opération, une plus-value importante qui a été soumise à l'impôt sur le revenu.

Il reçoit donc un avis d'imposition, à régler au plus tard le 15 novembre, mais en octobre, il décide de contester le montant qui lui est réclamé.

Parce qu'il n'a pas demandé le sursis de paiement dans sa réclamation et que la date limite de paiement a été dépassée, l'administration lui a appliqué une majoration pour retard de paiement de 10 %.

Entre temps, l'administration admet partiellement ses arguments et décide de lui accorder un dégrèvement. Satisfait, le dirigeant règle donc le solde de l'impôt sur le revenu restant dû à l'issue de la procédure, près de 2 ans plus tard.

L'administration lui réclame cependant toujours la majoration de 10 % pour paiement tardif pour laquelle le dirigeant va demander la remise gracieuse, mais que l'administration fiscale va lui refuser.

Ce que le dirigeant conteste : faisant aussi valoir l'absence de manquements à ses obligations fiscales par le passé, il rappelle qu'au vu des échanges avec l'administration qui a partiellement admis ses arguments, il pensait légitimement qu'aucune pénalité ne lui serait infligée, pénalité au demeurant disproportionnée estime-t-il…

En vain, puisque le juge rappelle qu'une décision de l'administration refusant une remise gracieuse ne peut être annulée que si elle est entachée d'incompétence, d'erreur de droit, d'erreur de fait, d'erreur manifeste d'appréciation. Ce qui n'est pas le cas ici…

Impôt sur le revenu : en cas de retard de paiement… - © Copyright WebLex

5,6 millions : c'est le nombre de ménages éligibles au chèque énergie ! La campagne d'envoi a débuté le 21 avril et se terminera le 30 mai 2023. Elle concerne tous les Français…mais pas tous en même temps ! Si les habitants du Pas-de-Calais devraient déjà l'avoir reçu, ceux du Jura, des Vosges ou encore de la Haute-Savoie le recevront bientôt tandis que la région PACA devra patienter encore un peu… Revue de détails.

Chèque énergie : une campagne d'envoi de 7 semaines

Depuis le 21 avril et jusqu'au 30 mai 2023, les chèques énergies, d'un montant moyen de 148,60 €, seront envoyés sur tout le territoire. La distribution se fait en fonction des régions et départements de France, selon un calendrier disponible ici.

Pour recevoir cette aide, aucune démarche n'est nécessaire : les ménages éligibles sont identifiés grâce à leur déclaration de revenus.

Notez que si vous avez choisi l'année dernière la pré-affectation de votre chèque, c'est-à-dire que vous avez choisi de l'attribuer automatiquement à votre fournisseur de gaz ou d'électricité, il en sera de même cette année. Vous recevrez non pas un chèque, mais une confirmation entre le 28 avril et le 6 mai et vous verrez la déduction directement sur votre facture d'énergie.

Notez enfin que tous les professionnels d'électricité, de gaz et de combustibles de chauffage sont dans l'obligation d'accepter ce chèque, utilisable jusqu'au 31 mars 2024.

Envoi des chèques énergies : prêts ? Partez ! - © Copyright WebLex

Le médiateur de l'Autorité des marchés financiers (AMF) intervient directement auprès des investisseurs qui rencontrent des difficultés avec leurs placements. Dans une publication récente, il a décidé d'apporter quelques éclairages sur une problématique récurrente : les blocages occasionnés par des titres de société dont la valeur est nulle...

Des rappels utiles du médiateur !

L'autorité des marchés financiers (AMF) est l'autorité administrative chargée de la régulation des places financières et de la protection des droits des investisseurs en France.

Pour mener à bien cette mission, elle nomme en son sein un médiateur chargé d'accompagner les investisseurs rencontrant des difficultés.

Dans un dossier faisant état de son action, le médiateur a décidé d'évoquer une problématique rencontrée fréquemment dans l'exercice de sa mission : les titres de société sans valeur.

Cette situation peut se produire lorsqu'une procédure de liquidation judiciaire est ouverte à l'encontre d'une société émettrice de titres. À ce moment, la valeur de ses titres devient nulle et ils demeureront ainsi dans le portefeuille des investisseurs jusqu'à l'issue de la procédure de liquidation où ils seront supprimés.

Cela peut créer des blocages pour les investisseurs possédant de tels titres sur des comptes-titres ou des plans d'épargne en actions, les sociétés tenant ces comptes refusant alors tout mouvement sur ces derniers.

Une problématique importante étant donné que la procédure de liquidation judiciaire peut trainer en longueur sur plusieurs années...

Le médiateur rappelle qu'il existe plusieurs attitudes possibles face à ce type de situations et pour chacune, il détaille les avantages et les inconvénients. Ces solutions sont :

• la conservation des titres en portefeuille ;
• le désistement ou l'abandon volontaire des titres par le client ;
• la cession pour 1 € symbolique au teneur de compte ;
• la conservation des titres au nominatif.

Titres de sociétés en liquidation : sans valeur mais pas sans solution ! - © Copyright WebLex

Pour rappel, les logements consommant plus de 450 kW/m² par an sont interdits à la location depuis janvier 2023. Il en sera de même pour les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. C'est dire si le diagnostic performance énergétique (DPE), qui permet d'obtenir ce classement, va être capital pour les prochaines années ! Outil de mesure pour la rénovation énergétique, le DPE se doit donc d'être clair et fiable, raison pour laquelle le Gouvernement a mis en place une feuille de route. Revue de détails. 

DPE : formation des lecteurs...et des diagnostiqueurs ! 

Document de plus en plus important mais faisant encore trop souvent l'objet d'irrégularités, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est au cœur des préoccupations du Gouvernement qui veut améliorer sa lisibilité et sa qualité.

Pour cela, 2 documents sont mis à la disposition des lecteurs : 

• une fiche de préparation du DPE, disponible ici, qui permet au propriétaire de rassembler tous les documents et informations nécessaires au diagnostiqueur afin d'avoir des résultats les plus rigoureux possible ;
• une notice support du DPE, disponible ici, pour faciliter la lecture du rapport et mettre en avant les informations importantes à lire, les recours possibles et les aides disponibles en cas de travaux à faire.

Ces documents sont destinés autant aux particuliers qu'aux professionnels du secteur immobilier.

Concernant l'élaboration du DPE, l'accent est mis sur la formation des diagnostiqueurs, qui doivent déjà justifier d'une certification préalable. Dans cet optique, une formation en ligne (MOOC) est mise à leur disposition afin de rappeler : 

• les bonnes pratiques ;
• les obligations et responsabilités de cette profession ;
• l'importance du DPE.

La réalisation de cette formation donnera lieu à la délivrance d'une attestation de réussite.

Notez enfin qu'il a été annoncé la modification des règles encadrant la certification des diagnostiqueurs réalisant des DPE d'ici cet été, afin de :

• renforcer la formation initiale des diagnostiqueurs ;
• homogénéiser le contenu et les modalités d'examens des organismes de certification ;
• renforcer le contrôle du travail des diagnostiqueurs ;
• homogénéiser les pratiques des organismes de certification ;
• renforcer la formation continue.

Rénovation énergétique : programme pour un DPE fiable - © Copyright WebLex

Le cautionnement et la sûreté réelle pour autrui, ou « cautionnement hypothécaire », consistent à faire garantir la dette d'une personne par un tiers. Ces sûretés obéissent à des règles et à des logiques différentes. Mais lorsque le garant s'est engagé sur les 2 dispositifs, peut-on appliquer les règles du cautionnement à la sûreté réelle pour autrui ? Oui pour le garant, non pour le créancier... Qu'en dit le juge ?

La disproportion de l'engagement ne s'applique pas à la caution hypothécaire ! 

Une société agricole obtient un prêt, garanti par un tiers, ici un couple marié. La banque leur demande 2 garanties : 

• un cautionnement ;
• l'affectation hypothécaire de certaines de leurs parcelles. 

Autrement dit, la banque, en cas d'impayés de la société, a 2 solutions possibles : 

• soit elle demande directement au couple le remboursement des sommes dues en activant l'engagement de caution, qui est une sûreté personnelle, c'est-à-dire un engagement de rembourser la dette d'autrui ; 
• soit elle saisit et fait vendre les parcelles et se rembourse sur le prix de vente : on parle alors de sûreté réelle pour autrui ou de caution hypothécaire. 

La société agricole est mise en liquidation judiciaire. La banque se tourne donc vers le couple garant et engage la procédure de saisie des parcelles affectées en garantie du prêt. 

« Impossible ! », selon le couple qui soutient que leurs engagements sont manifestement disproportionnés à leurs biens et revenus... 

Problème : cette notion d'engagement manifestement disproportionné, qui permet en effet de protéger la caution, s'applique... au cautionnement ! 

Or ici, comme le souligne la banque, il n'est pas question du cautionnement, mais de vendre les parcelles hypothéquées... ce qui change tout ! 

« Ce qui ne change rien », rétorque le couple : parce qu'il a consenti un cautionnement ET une sûreté réelle pour autrui, les règles du cautionnement lui sont applicables. 

« Faux ! », tranche le juge qui donne raison à la banque. Peu importe que le couple garantisse la dette par une sûreté personnelle et une sûreté réelle, les règles du cautionnement s'appliquent uniquement à cette garantie et non à la caution hypothécaire. 

Parce qu'ici la banque ne déclenche que la garantie de la sûreté réelle pour autrui (à savoir la caution hypothécaire), la protection conférée par la notion « d'engagement disproportionné » n'est pas applicable. 

Notez que cette solution est applicable aux garanties consenties avant et après la réforme des sûretés de 2021 !

Cautionnement et caution hypothécaire : chacun ses règles ! - © Copyright WebLex