La petite histoire du jour

Un commerçant conclut un bail commercial et, lorsqu'avec le bailleur ils fixent le montant du loyer, ils prévoient une clause d'indexation annuelle du loyer selon l'évolution d'un indice. Une clause, toutefois, qui ne pourra pas avoir pour effet de faire baisser le loyer en dessous de son montant initial…

Une clause dont le locataire va demander l'annulation quelques années après, apprenant que les clauses d'indexation empêchant ou limitant la baisse du loyer ne sont pas légales. Elle doit donc être purement et simplement annulée et le bailleur doit restituer les hausses de loyers perçus au moyen de cette clause, estime le locataire. Ce que conteste le bailleur : si la clause n'est pas valable pour la limitation de la baisse du loyer, elle reste valable pour les hausses de loyer…

Ce que confirme le juge : seules les dispositions illégales doivent être censurées. En dehors des limitations à la baisse, la clause d'indexation est conforme : le bailleur n'a pas à rembourser les loyers.

• Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 25 janvier 2023, no 20-20514

Propriétaire de locaux dans lesquels elle exerce une activité de transformation du maïs, une société reçoit un avis de taxe foncière sur les propriétés bâties, qu'elle refuse de payer. Connaissant des difficultés d'approvisionnement, elle se retrouve sans activité, avec des locaux inexploitables…

… et donc non passibles de cette taxe foncière, estime la société… Mais rien n'indique que la société ne peut plus utiliser ses locaux, constate l'administration fiscale pour qui la taxe foncière est due ici. « Faux ! », conteste la société : la fermeture de ses locaux est indépendante de sa volonté, car elle est la conséquence de ses difficultés d'approvisionnement en maïs…

« Insuffisant ! », tranche le juge : la société n'apportant pas la preuve qu'elle ne peut plus utiliser ses locaux, soit en modifiant ses conditions d'approvisionnement, soit en y exerçant une activité différente, leur inexploitation ne résulte pas de circonstances indépendantes de sa volonté. La taxe foncière est due ici.

• Arrêt du Conseil d'État du 29 octobre 2024, no 472934

Parce qu'elle exerce son activité dans un bâtiment industriel, une société reçoit un avis de cotisation foncière des entreprises (CFE), qu'elle refuse de payer : il se trouve que ce bâtiment est pollué, le rendant inutilisable… et donc non passible de cette taxe, estime la société…

Seulement si la société ne dispose plus du bâtiment, conteste l'administration fiscale. Ce qui n'est pas le cas ici à la lecture du bail qui n'a pas été résilié. Partant de là, la société a conservé la disposition et le contrôle du bâtiment qui reste soumis à la CFE. Sauf qu'elle a cessé toute activité dans ce bâtiment, conteste la société qui rappelle que les installations de production ont été démontées et le personnel muté ou licencié…

« Insuffisant ! », tranche le juge : si la CFE cesse d'être due suite au transfert d'activité, encore faut-il que le local ne soit plus sous le contrôle et à la disposition de l'industriel. Ce qui n'est pas le cas ici, constate le juge qui donne raison à l'administration.

• Arrêt de la Cour administrative d'appel de Lyon du 3 octobre 2024, no 23LY00399

Un salarié est embauché en CDD, pour 6 mois, le 7 novembre. Ce CDD prévoit une période d'essai d'un mois, justement rompue par l'employeur le 27 novembre. Ce que le salarié décide de contester…

Selon lui, parce que son CDD était conclu pour une durée de 6 mois, la période d'essai ne pouvait pas être supérieure à 15 jours. La rupture de son contrat doit ici donner lieu à des dommages-intérêts, dus par l'employeur pour rupture anticipée du CDD. Ce que réfute l'employeur : le CDD prévoyait bel et bien une période d'essai d'un mois. Or, l'employeur a respecté ce délai d'un mois en notifiant sa décision le 23 novembre, avec effet au 27 novembre, soit 20 jours après son embauche. Il ne s'agit donc pas d'une rupture anticipée du CDD…

Mais le juge donne raison au salarié : la durée de la période d'essai d'un CDD de 6 mois ne peut pas excéder 2 semaines. Au-delà de cette période, toute rupture du contrat s'analyse comme une rupture anticipée du CDD… et non comme une rupture de la période d'essai.

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 18 septembre 2024, no 23-14779

Ayant cessé son activité, un entrepreneur individuel est radié du registre, puis mis en liquidation judiciaire. Pour régler ses dettes, le liquidateur réclame que sa résidence principale soit vendue. Ce que l'ex-entrepreneur refuse, rappelant que son logement est insaisissable…

« Plus maintenant ! », conteste le liquidateur : si la résidence principale d'un entrepreneur est bien insaisissable et donc protégée de ses créanciers professionnels, encore faut-il être, justement, entrepreneur. Ce qui n'est plus le cas ici puisqu'il a cessé son activité avant la liquidation judiciaire : l'ex-entrepreneur ne peut donc pas être protégé par une règle qui ne lui est plus destinée. « Faux ! », se défend ce dernier : sa résidence reste protégée, peu importe qu'il soit ou non encore en activité…

Ce que confirme le juge : l'insaisissabilité du logement existe aussi longtemps que les droits des créanciers, et ce même si l'ex-entrepreneur n'était plus immatriculé au moment de la liquidation judiciaire !

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 11 septembre 2024, no 22-13482

Un couple achète un immeuble et y fait réaliser d'importants travaux qu'il déduit de ses revenus fonciers. Ce que conteste l'administration qui, à la lecture des factures, y voit des travaux d'agrandissement, non déductibles…

Mais pris isolément, certains sont des travaux de réparation, déductibles eux, estime le couple. Si une opération comporte à la fois des travaux de réparation et d'agrandissement « dissociables », leur déductibilité s'apprécie « isolément », et non « globalement », rappelle le couple. Sauf que ces travaux ne sont pas « dissociables » ici, conteste l'administration : 3 logements sont créés, le gros œuvre a été affecté notablement et la surface habitable a été augmentée…

Ce que constate le juge qui valide le redressement : si certains travaux de rénovation des logements pris isolément sont déductibles, encore aurait-il fallu qu'ils soient « dissociables » sur le plan technique et fonctionnel des travaux d'agrandissement. Ce qui n'est manifestement pas le cas ici…

• Arrêt de la Cour administrative d'appel de Nantes du 30 janvier 2024, no 22NT03950

Un salarié, embauché aux termes d'un CDD, demande la requalification du contrat en CDI car il dit n'avoir jamais signé de contrat. L'absence de signature d'un CDD équivaut à une absence d'écrit, laquelle est sanctionnée par sa requalification en CDI, rappelle-t-il…

Ce que l'employeur réfute en produisant plusieurs documents, dont une copie du contrat de travail signé par lui et le salarié, ainsi que la déclaration préalable à l'embauche, les bulletins de paie ou encore le registre unique du personnel qui prouvent bien l'existence de ce CDD. « Insuffisant ! », rappelle le salarié : l'employeur ne peut pas se contenter de produire ces documents, il doit produire l'original du CDD pour prouver que celui-ci a bien été signé, ce qui n'est pas le cas ici…

Ce que confirme le juge : la vérification d'écriture permettant d'attester de la signature effective d'un CDD doit se faire au vu de l'original du CDD en question, seul à même de prouver l'existence d'un contrat écrit, obligatoire ici.

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 12 juin 2024, no 22-20962

Une infirmière libérale exerce son activité dans une zone géographique sensible et entend bénéficier de l'exonération d'impôt sur les bénéfices applicable dans une telle situation. Une exonération que lui refuse l'administration fiscale…

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, encore aurait-il fallu être à jour dans ses obligations déclaratives, rappelle l'administration. Or ici, aucune déclaration de résultat pour son activité d'infirmière libérale n'a été déposée dans les délais, comme l'atteste la date portée par l'infirmière elle-même sur les déclarations. « Certes ! », confirme l'infirmière, mais elle a bien déposé, dans les délais, ses déclarations relatives à son revenu global mentionnant clairement ses revenus d'infirmière…

« Sans incidence ! », tranche le juge : si l'infirmière a rempli ses obligations déclaratives liées à ses revenus globaux, à l'inverse, elle a manqué à ses obligations déclaratives pour son activité d'infirmière. L'exonération doit donc lui être refusée !

• Arrêt de la Cour administrative d'appel de Versailles du 26 mars 2024, no 22VE00208

Un salarié en arrêt maladie exerce une activité professionnelle, sous statut auto-entrepreneur, sur les conseils de son médecin traitant qui l'encourage à s'occuper pendant son arrêt. Sauf qu'il perçoit des indemnités journalières de sécurité sociale, ce qui est incompatible pour la CPAM…

… qui réclame le remboursement des indemnités journalières indument perçues : le salarié s'est livré à une activité professionnelle alors même que le médecin qui a prescrit l'arrêt ne l'a pas autorisé à le faire. Le salarié s'en défend en rappelant que son médecin traitant l'a encouragé à pratiquer une activité physique et intellectuelle le temps que son état se consolide. L'intérêt médical de cette activité est d'ailleurs confirmé par un autre praticien interrogé sur ce point par la CPAM…

Sauf que l'autorisation d'exercer une activité professionnelle durant un arrêt maladie de longue durée ne peut être donnée que par le seul médecin prescripteur, rappelle le juge. Ce qui n'était pas le cas ici…

• Arrêt de la Cour de cassation, 2e chambre civile, du 27 juin 2024, no 22-17468

Pour obtenir un avantage fiscal, un couple loue un logement pour un loyer dont le montant respecte le plafond imposé par le dispositif de défiscalisation. Un avantage que l'administration lui refuse : le loyer excède le plafond légal pour le bénéfice de la réduction d'impôt…

Mais c'est sans compter le loyer correspondant à l'emplacement de parking, conteste le couple, pour qui le loyer du seul logement n'excède pas ce plafond. Une distinction qui n'apparaît pas sur le contrat de bail, conteste l'administration fiscale… Mais qui apparaît sur les baux rectificatifs distincts, l'un pour le logement et l'autre pour le parking, rappelle le couple, qui a corrigé cette erreur… Mais signés après les années qu'elle contrôle, constate l'administration…

Ce que constate aussi le juge qui valide le redressement fiscal : ni les baux, ni les quittances de loyer ne permettent de prouver que le loyer versé pour la location du logement était inférieur au plafond de loyer au cours des années en cause.

• Arrêt du Conseil d'État du 16 juillet 2024, no 469954

Le bailleur d'un local commercial réclame le remboursement de la taxe foncière à son locataire, conformément au contrat de bail. Un remboursement que le locataire conteste, estimant que cette taxe n'est pas « régulièrement » mise à sa charge…

Pourtant, le bail est clair à ce sujet, rappelle le bailleur : plusieurs clauses détaillent les catégories de charges dues par le locataire, dont une intitulée « impôts et taxes » visant justement la taxe foncière, qui est donc « clairement » mise à sa charge… en méconnaissance de la réglementation qui est, elle, très claire à ce sujet : tout contrat de bail commercial doit contenir un inventaire précis et limitatif des dépenses mises à la charge du locataire, annexé au bail, qui fait défaut ici…

Ce que reconnait le juge qui confirme que cet inventaire constitue la seule façon d'imputer des charges au locataire : faute d'inventaire ici, mentionnant la taxe foncière à la charge du locataire, le bailleur ne peut pas lui en réclamer le remboursement !

• Arrêt de la cour d'appel de Versailles du 7 mars 2024, no 22/05759

Une société signe un contrat de sponsoring avec une boutique de vente et de réparation de vélos. S'agissant de dépenses de parrainage, selon elle, elle les déduit de son résultat imposable. Ce que lui refuse l'administration fiscale...

Alors que ces dépenses (soutien financier, achats d'équipements sportifs, publicité dans le journal édité par la boutique, etc.) visent pourtant à promouvoir son implantation locale et à augmenter sa visibilité lors de manifestations organisées par la boutique. Des dépenses déductibles, selon elle… Seulement si elles sont engagées dans son intérêt, rappelle l'administration, pour qui la société, spécialisée dans le conseil auprès d'une clientèle de grands groupes, n'a aucun intérêt à promouvoir son image locale. D'autant que ces dépenses, sans réelles contreparties, n'ont pas vraiment de lien avec son activité…

Ce que confirme le juge qui valide le redressement : les dépenses, qui n'ont pas été engagées dans l'intérêt de la société, ne sont pas déductibles ici…

• Arrêt de la Cour administrative d'appel de Paris du 31 mai 2023, no 22PA01973