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Une SCI de construction-vente achète des parcelles pour y construire une maison en vue de sa revente. Quelques années plus tard, elle abandonne son projet de construction et revend les parcelles. Une vente qui génère un gain… soumis aux BIC, selon l'administration… soumis au régime des plus-values, conteste l'associé. Qui aura le fin mot de l'histoire ?

Plus-value sur vente immobilière : BIC ou régime des plus-values ?

Une SCI dont l'objet social est l'acquisition de tous terrains et la construction de tous immeubles en vue de leur vente achète des parcelles en vue de construire une maison d'habitation pour la revendre.

Parce que la demande de permis de construire fait l'objet d'un recours, que les associés ont fait preuve de lassitude, que l'un d'entre eux est parti à l'étranger, et que le marché immobilier est défavorable, la SCI abandonne son projet de construction et revend les parcelles.

Au cours d'un contrôle fiscal, l'administration constate que le gain, ici une plus-value, réalisé à l'occasion de la vente des parcelles n'a pas été déclaré par la SCI de sorte que l'impôt correspondant n'a pas été payé.

Une erreur, selon l'administration, qui réhausse le résultat de la SCI et parallèlement les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de l'un de ses associés à hauteur de sa quote-part dans la SCI.

« À tort », estime l'associé qui rappelle que les plus-values réalisées, directement ou par l'intermédiaire d'une SCI, lors de la vente d'un terrain sont soumises à l'impôt sur les plus-values immobilières des particuliers, un régime plus favorable que celui des BIC.

Sauf que la SCI a pour activité l'achat de biens immobiliers en vue de construire des bâtiments puis de les revendre, constate l'administration qui rappelle qu'une activité d'achat-revente en immobilier relève des BIC dès lors que :

• les opérations sont réalisées de manière habituelle ;
• Il existe une intention spéculative.

Ce qui est le cas ici : la SCI a pour objet social la construction en vue de la vente. Partant de là, son intention spéculative est manifestement établie, constate l'administration. 

Par ailleurs, l'acte d'achat des parcelles précise clairement que la SCI s'était engagée, dans l'acte d'acquisition des parcelles, à construire un immeuble à usage d'habitation.

Une intention spéculative qui a été abandonnée, se défend l'associé qui rappelle qu'en raison d'un recours contre le permis de construire, de la lassitude des associés, du départ de l'un d'entre eux à l'étranger, d'un marché immobilier défavorable et de la difficulté à trouver un financement, le projet de construction d'une habitation en vue de la revendre a été abandonné.

Sauf que l'objet social de la SCI porte toujours sur l'acquisition de terrains et la construction d'immeubles en vue de leur vente, constate l'administration fiscale : une activité qui relève des BIC, rappelle l'administration.

Ce qui confirme le juge qui lui donne raison : si le projet de construction de la SCI a été abandonné, pour autant l'objet social de la SCI demeure l'achat-revente de biens immobiliers. 

Partant de là, la plus-value réalisée à l'occasion de la vente des parcelles doit être soumise à l'impôt dans la catégorie des BIC, et non selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
 

Fiscalité de l'achat-revente en immobilier : l'objet social de la SCI, ça compte ! - © Copyright WebLex

Les moyens de règlement amiable des litiges permettent souvent de faire gagner du temps à la justice et sont donc fortement recherchés. Ils sont donc amenés à se développer pour que de nouvelles possibilités soient ouvertes…

Audience de règlement amiable : extension du champ d'action

L'audience de règlement amiable (ARA) est un mode de résolution amiable des différends. Elle vise à trouver une solution en réunissant les parties et un juge qui cherchera à établir un accord pour mettre fin au litige.

Elle peut être initiée à la demande de l'une ou l'autre des parties ou du juge suivant le dossier qui confie à un autre juge le soin de rechercher une solution amiable. Le procès en cours est alors interrompu pendant le déroulement de l'ARA.

L'ARA ne peut pas être utilisée dans tous les types de litiges. Mais depuis le 1er septembre 2024, de nouvelles procédures y sont éligibles, ce sont celles relevant de la compétence :

• de la formation collégiale du tribunal de commerce ;
• du président du tribunal judiciaire statuant comme juge des baux commerciaux ;
• de la chambre commerciale du tribunal judiciaire dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.

Cette nouvelle possibilité est également ouverte pour les instances déjà en cours, tant qu'elles ont été introduites à compter du 1er novembre 2023.

En cas d'échec de l'ARA, le juge chargé initialement de l'affaire reprend la procédure classique.

Règlement amiable des litiges : de nouvelles possibilités - © Copyright WebLex

Suite à la vente de l'usufruit temporaire d'un ensemble immobilier dont sa SCI est propriétaire, un gérant déclare, en sa qualité d'associé, sa quote-part du prix de vente selon le régime fiscal des plus-values immobilières, comme la loi le prévoit. Pas exactement, conteste l'administration pour qui une exception existe dans ce cas précis. Voilà qui mérite quelques explications…

1ère vente de l'usufruit temporaire d'un immeuble = revenus fonciers

Pour rappel, le droit de propriété se compose de la nue-propriété (qui constitue le droit à disposer du bien comme un propriétaire) et de l'usufruit (qui constitue le droit d'utiliser le bien en question et de percevoir les revenus qu'il peut produire, comme les revenus fonciers pour un bien immobilier mis en location par exemple).

Un propriétaire peut décider de vendre, à titre onéreux, son droit d'usufruit sur un bien pour une durée déterminée : c'est ce qu'on appelle la vente d'usufruit temporaire.

Par principe, le prix de vente d'un usufruit temporaire est soumis, pour le vendeur, à l'impôt sur le revenu suivant les règles des plus-values. Toutefois, ce principe connait une exception à laquelle va être confronté le gérant d'une société dans une affaire récente.

Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI) vend l'usufruit temporaire d'un ensemble immobilier.

Le gérant de la SCI, qui détient 98 % des parts de cette société, déclare, sur sa déclaration d'impôt, le montant correspondant à sa quote-part du prix de vente de l'usufruit temporaire, selon les règles des plus-values immobilières.

« À tort ! », selon l'administration qui lui rappelle que si, en principe, le produit de la vente d'un usufruit temporaire est soumis à l'impôt sur le revenu selon les règles des plus-values, en revanche, il existe une dérogation lorsque l'opération concerne la 1re vente à titre onéreux d'un usufruit temporaire.

Elle précise que, dans cette situation, le prix de vente de l'usufruit temporaire est imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la vente, le revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien sur lequel porte l'usufruit temporaire vendu.

Partant de là, l'usufruit temporaire vendu ici, portant sur un bien immobilier, le produit de la vente est soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et non pas selon le régime des plus-values, conclut l'administration.

Sauf qu'il ne s'agit pas de la 1re cession d'un usufruit temporaire ici, conteste le gérant qui rappelle que la vente de l'usufruit temporaire en cause fait suite à une précédente vente d'un usufruit portant sur le même ensemble immobilier pour une période antérieure.

« Sans incidence ! », estime l'administration : une 1ère vente s'entend de la constitution initiale d'un usufruit à titre onéreux portant sur un bien précis et pour une période déterminée, peu importe que cette cession fasse suite à une précédente cession d'un usufruit temporaire portant sur le même bien au titre d'une autre période et que le vendeur et l'acheteur l'ait qualifiée de prolongation. 

Ce que confirme le juge qui donne raison à l'administration : la vente de l'usufruit temporaire de l'ensemble immobilier constitue bel et bien la 1ère vente d'un usufruit temporaire, peu importe qu'une précédente vente d'un usufruit temporaire ait eu lieu concernant ce même bien et à une date antérieure.

La vente de l'usufruit temporaire doit être soumise à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ici.

Notez que cette règle dérogatoire est prévue pour éviter des opérations permettant au propriétaire d'un bien de percevoir, sous la forme d'un prix de vente et selon un régime de plus-value plus favorable, ce qu'il aurait perçu sur plusieurs années au titre de revenus fonciers relevant d'une imposition plus lourde.
 

Vente d'un usufruit temporaire et fiscalité : c'est une première ? - © Copyright WebLex

Les défauts d'approvisionnement en médicaments sont un problème de plus en plus récurrent. Pour cette raison, l'Agence nationale de sécurité du médicament et des produits de santé (ANSM) lance un plan hivernal visant à sécuriser les apports en médicaments d'importance majeure…

Stocks de médicaments : les traitements contre les maladies saisonnières scrutés de près

Les pénuries de médicaments se multiplient depuis plusieurs années sans qu'un frein parvienne à être efficacement posé sur ce phénomène.

Ce qui pousse les pouvoirs publics à prendre de nombreuses mesures pour prévenir ces situations avant même qu'un risque de pénurie s'installe.

Pour la deuxième année consécutive, l'Agence nationale de sécurité du médicament et des produits de santé (ANSM) va donc mettre en place un plan hivernal pour identifier le plus tôt possible les situations de tensions.

Pour ce faire, l'agence va renforcer ses efforts de surveillance sur certains produits étroitement liés aux maladies hivernales, et notamment :

• les antibiotiques ;
• les médicaments contre la fièvre ;
• les corticoïdes ;
• les médicaments contre l'asthme.

Des échanges mensuels vont être mis en place, non seulement avec les professionnels du secteur du médicament, mais également avec des praticiens de ville et hospitaliers, ainsi que des associations de patients.

L'agence met également à disposition les informations dont elle dispose concernant l'état actuel des stocks des médicaments concernés.

Pénuries de médicaments : l'hiver arrive - © Copyright WebLex

Si la rémunération pour copie privée est destinée à indemniser les auteurs, artistes et interprètes pour la copie de leur œuvre par des particuliers, la rémunération équitable, quant à elle, leur est versée pour rémunérer leurs prestations en raison de leur diffusion dans les lieux publics. Cette distinction se retrouve-t-elle au niveau du régime de TVA qui leur est applicable ? Réponse…

TVA et rémunérations « pour copie privée » : non

En principe, la reproduction ou la copie d'une œuvre sans le consentement de son auteur est interdite. Toutefois, il existe une exception dite « de copie privée », qui permet de copier une œuvre à partir d'une source licite, lorsque celle-ci est destinée à un usage strictement privé.

À titre d'exemple, il est donc possible de copier une musique achetée légalement sur un disque dur, un smartphone, une tablette, un ordinateur pour une utilisation personnelle.

Pour indemniser les titulaires de droits d'auteur (auteurs, compositeurs, producteurs, etc.) en raison des préjudices causés par cette exception, il est prévu qu'une partie du prix d'achat, payé par les consommateurs pour l'acquisition d'un support de stockage, leur soit reversée : il s'agit de la redevance « pour copie privée ».

Elle est payée au moment de l'achat, et donc est comprise dans le prix de vente : mais est-elle soumise à la TVA ?

Et la réponse est… Non ! La rémunération pour copie privée vise à compenser le manque à gagner par les auteurs des œuvres de l'esprit, les artistes interprètes et les artistes du spectacle du fait de la reproduction ou la copie de leur œuvre par les particuliers.

Partant de là, elle présente un caractère indemnitaire et ne doit pas être soumise à la TVA lors de son versement au titulaire du droit de reproduction.

TVA et rémunérations « équitable » : oui

Cette solution ne s'applique en revanche pas aux rémunérations équitables.

Pour rappel, le principe de la licence légale prévoit que lorsqu'un phonogramme (un enregistrement sur tout support d'une musique ou de sons créés et composés par un auteur) a été publié à des fins commerciales, l'artiste-interprète ou le producteur ne peut plus s'opposer à sa diffusion sur les radios, télévision, lieux publics, etc.

En contrepartie, il perçoit une rémunération appelée « rémunération équitable », qui est en principe proportionnelle aux recettes d'exploitation des diffuseurs.

Cette rémunération équitable constitue la contrepartie de la prestation de services réalisée à titre onéreux par les auteurs d'œuvres de l'esprit, les artistes interprètes et les artistes du spectacle au profit des personnes titulaires de la licence pour la diffusion des œuvres dans les lieux publics.

Partant de là, elle doit être soumise à la TVA lors de son versement au titulaire du droit de reproduction.

Notez par ailleurs que les anciennes « sociétés de perceptions et de répartitions des droits » sont désormais dénommées « organismes de gestion collective ».

Indemnisations des auteurs : un régime de TVA équitable ? - © Copyright WebLex

Le Premier ministre a la possibilité d'enjoindre à certains acteurs du numérique de conserver de façon exceptionnelle les données de connexion de leurs utilisateurs. Ce qui est aujourd'hui demandé…

Communications en ligne : les fournisseurs chargés de garder les traces

Pour des raisons de sécurité nationale, le Premier ministre a fait injonction à plusieurs professionnels du numérique et des communications de mettre en place une conservation exceptionnelle des données des activités de leurs utilisateurs.

Cette injonction s'adresse aux :

• opérateurs de communications électroniques ;
• personnes offrant l'accès à des services de communication publics en ligne ;
• personnes offrant des services de stockage en ligne de signaux, d'écrits, d'images, de sons ou de messages.

À compter du 21 octobre 2024, et pour une durée d'un an, ces acteurs devront conserver un certain nombre de données techniques :

• pour les opérateurs de communications électroniques :
  • les caractéristiques techniques, ainsi que la date, l'horaire et la durée de chaque communication ;
  • les données relatives aux services complémentaires demandés ou utilisés et leurs fournisseurs ;
  • les données techniques permettant d'identifier le ou les destinataires des communications ;
  • pour les opérations effectuées à l'aide de téléphones mobiles, la localisation de la communication.
• pour les personnes offrant l'accès à des services de communication publics en ligne :
  • les dates et heures de début et de fin de connexion ;
  • les caractéristiques de la ligne de l'abonné.
• pour les personnes offrant des services de stockage en ligne de signaux, d'écrits, d'images, de sons ou de messages :
  • l'identifiant attribué par le système d'information au contenu objet de l'opération ;
  • la nature de l'opération ;
  • les date et heure de l'opération ;
  • l'identifiant utilisé par l'auteur de l'opération lorsque celui-ci l'a fourni.

Données numériques : mise en place d'une conservation exceptionnelle - © Copyright WebLex

Avis d'aptitude, d'inaptitude, attestation de suivi individuel de l'état de santé, proposition de mesures d'aménagement de postes… Nombreux sont les documents émis par les services de prévention et de santé au travail (SPST), qui bénéficient désormais de nouveaux modèles. Explications.

Suivi médical : une mise à jour des documents et avis médicaux émis par les SPST

Dans le cadre du renforcement de la prévention en santé au travail, la loi dite « Santé au travail » avait apporté des évolutions impactant les modalités du suivi médical des salariés par les services de prévention et de santé au travail (SPST).

Ces évolutions se traduisent par des modifications formelles des différents avis et documents émis dans ce cadre.

4 nouveaux modèles sont publiés, dans la continuité de ces évolutions, à savoir :

• l'attestation de suivi individuel de l'état de santé du salarié ;
• les avis d'aptitude et d'inaptitude dans le cadre du suivi médical individuel renforcé ;
• l'avis d'inaptitude émis à l'occasion de toute visite médicale ;
• le document préconisant un aménagement de poste du salarié par le médecin du travail.

Se faisant, les modèles intègrent désormais la visite post-exposition, post-professionnelle ou encore de mi-carrière, conformément aux dispositions désormais applicables.

L'avis d'inaptitude rappelle également que les cas de dispense de reclassement constituent des cas exceptionnels, encadrés, privant le salarié de son droit à reclassement par l'employeur sans consultation préalable des instances sur les propositions de reclassement.

Autre nouveauté : le salarié devra désormais signer l'avis d'inaptitude, reconnaissant ainsi avoir reçu l'avis d'inaptitude.

Notez que ces nouveaux modèles sont entrés en vigueur le 11 octobre 2024, sous réserve de leur déploiement effectif sur les réseaux des services concernés.

Santé au travail : de nouveaux modèles d'avis médicaux disponibles ! - © Copyright WebLex

Un particulier signe auprès de sa banque un crédit. Mais, ne parvenant plus à payer, la banque lui réclame le remboursement intégral du prêt. Sauf que l'emprunteur estime que la banque ne l'a pas assez mis en garde contre le risque d'endettement excessif et contre-attaque sur le défaut de conseil de la banque. « Trop tard », selon la banque… Vraiment ?

Devoir de mise en garde prescription : de quand datent les impayés ?

Un particulier achète un dispositif de chauffage thermodynamique grâce à un crédit signé auprès de sa banque.

Devant les échéances impayées, la banque décide de prononcer la déchéance du terme du prêt, c'est-à-dire qu'elle exige de l'emprunteur qui n'a pas respecté ses engagements le remboursement total et immédiat de l'argent prêté.

Le particulier demande lui aussi des comptes à la banque auprès du juge en réclamant des dommages-intérêts. La banque aurait manqué à son devoir de mise en garde envers lui sur le risque d'endettement excessif en signant ce crédit, ce qui lui a causé un dommage.

Une question qui ne se pose même pas, selon la banque, puisqu'entre la signature du contrat et l'action du particulier devant le juge, 5 ans se sont écoulés. Son action est donc prescrite.

« Faux ! », se défend le particulier selon qui la banque se trompe : pour fixer le point de départ du délai de prescription, il ne faut pas partir de la date de signature du contrat, mais de la date à laquelle le particulier a subi un dommage, à savoir la date d'exigibilité des sommes au paiement desquelles il n'a pas pu faire face.

« Tout à fait ! », tranche le juge en faveur du particulier : l'action en indemnisation du manquement par la banque de son devoir de mise en garde commence bien à la date à laquelle l'échéance n'a pas pu être payée.

Le procès entre l'emprunteur et la banque aura donc bien lieu !

Prescription et crédit impayé : quel point de départ ? - © Copyright WebLex

La petite histoire du jour - © Copyright WebLex

Actuellement, les produits alimentaires sont soumis au taux réduit de TVA de 5,5 %. En revanche, les produits de confiserie relèvent du taux normal de 20 %. Mais qu'en est-il des pâtes de fruit ? Réponse…

TVA : pas de taux réduit pour les pâtes de fruit !

Actuellement, les produits alimentaires relèvent par principe du taux réduit de TVA de 5,5 %.

Mais, d'autres produits comme les confiseries sont soumis au taux normal de TVA de 20 %.

Dans ce cadre, les produits qui, en raison de leur composition ou de leur présentation, constituent des produits de confiserie, y compris les articles à la saveur sucrée présentés sous forme de confiserie et dans lesquels les sucres ont été partiellement ou totalement substitués, sont soumis au taux normal de la TVA.

Mais la question s'est posée spécifiquement pour les pâtes de fruits, et la réponse est la suivante : elles relèvent du taux normal de la TVA dans la mesure où elles constituent des articles de confiserie.

Pour des questions pratiques, sont considérés comme des confiseries, les produits de la taille d'une bouchée, et plus précisément les produits dont la dimension maximale n'excède pas 5 centimètres et dont la masse n'excède pas 20 grammes.

Partant de là, dès lors que les pâtes de fruit respectent ces limitations de taille et de poids, elles se présentent comme des bouchées constituant des articles de confiserie, dont la vente relève à ce titre du taux normal de 20 % de la TVA.

Notez que le fait que des pâtes de fruit aient une forme rectangulaire ou carrée est sans incidence.

TVA et pâtes de fruit : une petite ou une grande bouchée ? - © Copyright WebLex

Le mouvement de l'Open data vise à améliorer la transparence concernant le travail des administrations en mettant à disposition du public un certain nombre de données dont celles-ci disposent. L'Autorité des marchés financiers (AMF) se joint au mouvement…

Les données de l'Autorité des marchés financiers à la disposition du public

L'Autorité des marchés financiers (AMF) est une autorité publique en charge de la surveillance des marchés financiers, de la protection des épargnants et du respect de la réglementation par les professionnels du marché.

En accord avec son programme relatif à la gouvernance des données, elle met dorénavant à disposition du public certaines des données dont elle dispose du fait de ses activités.

Cela relève du processus de l'Open data visant à permettre à tout un chacun d'accéder aux données détenues par l'administration et ainsi pouvoir apprécier avec plus de transparence son action.

Plusieurs types de données sont donc dorénavant accessibles pour tous. Il est notamment possible de retrouver des informations relatives aux listes de prestataires autorisés à proposer des services financiers en France, ou à l'inverse, la liste des prestataires non autorisés.

De plus, informations importantes pour les investisseurs, il est désormais possible de consulter des données statistiques, mises à jour quotidiennement, sur les positions courtes nettes, également appelées ventes à découvert, actuellement détenues par les autres investisseurs.

Des rapports statistiques informant sur les activités des investisseurs particuliers seront également disponibles chaque trimestre.

Open data : l'AMF livre ses secrets - © Copyright WebLex