Actu juridique

Le locataire commercial (ne) bénéficie (pas) toujours d'un droit de préemption !

A l'occasion de la vente d'un local commercial ou artisanal mis en location, le locataire bénéficie d'un droit de préemption qui lui permet de l'acquérir prioritairement.

Mais, ce droit de préemption existe-t-il toujours lorsque le vendeur vend la totalité de l'immeuble et non pas seulement le local commercial ?

« Non », vient de répondre le Gouvernement.

Il rappelle, en effet, que le droit de préemption vise spécifiquement la vente d'un local à usage commercial ou artisanal et non la vente globale d'un immeuble pouvant inclure des locaux ayant un usage artisanal ou commercial.

Une interprétation contraire obligerait les propriétaires à procéder à une vente par lots au lieu de procéder à une vente globale.

Source : Réponse Ministérielle Marseille, Sénat, du 22 avril 2021, n° 21155

Droit de préemption du locataire commercial : obligatoire ? © Copyright WebLex - 2021

Transmission du bail rural : les preuves sont-elles suffisantes ?

A la suite du décès d'un exploitant agricole, sa fille réclame au propriétaire des terres exploitées la transmission du bail rural à son profit.

Elle rappelle qu'au décès du locataire, le bail peut continuer au profit du conjoint ou de ses descendants s'ils participent à l'exploitation ou y ont participé effectivement au cours des 5 dernières années.

Ce qui est le cas ici. Et pour appuyer sa demande, elle fournit une copie de son contrat de travail, de ses bulletins de salaire, de documents comptables attestant du versement de ses salaires et une attestation de suivi d'une formation agricole.

Des preuves insuffisantes, pour le bailleur, qui estime qu'elles ne prouvent pas que la fille a effectivement participé aux travaux agricoles sur les parcelles louées.

Des preuves suffisantes, au contraire, tranche le juge, qui prononce la transmission du bail au profit de la fille de l'agriculteur décédé.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 mai 2021, n° 20-14785

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Coronavirus (COVID-19) : un protocole sanitaire renforcé en 3 phases

• Règles applicables du 19 mai 2021 au 8 juin 2021

A compter du 19 mai 2021, les commerces peuvent à nouveau accueillir du public dans le respect des mesures sanitaires suivantes :

• les commerces dont la surface de vente est inférieure à 8m² ne peuvent accueillir qu'un client à la fois ;
• les commerces dont la surface de vente est supérieure à 8m² peuvent accueillir un nombre de clients permettant de réserver à chacun une surface de 8m², dans la limite de l'effectif maximal admissible défini par la réglementation applicable aux établissements recevant du public (ERP) au regard de l'activité de l'établissement.

• Règles applicables du 9 juin 2021 au 29 juin 2021

A compter du 9 juin 2021, la jauge sanitaire minimale est ramenée à 4m² par client.

• Règles applicables à compter du 30 juin 2021

A compter du 30 juin 2021, il n'y a plus de jauge sanitaire.

• Calcul de la jauge sanitaire

La jauge sanitaire s'apprécie sur l'ensemble de la surface de vente, sans déduction des rayonnages, présentoirs ou meubles, ou, pour ceux qui n'ont pas de surface de vente, sur le local d'accueil du public.

Une tolérance est accordée pour les personnes accompagnées d'une même unité sociale (familles par exemple), ou nécessitant un accompagnement (personne âgée, adulte handicapé, etc.) : il convient, dans la mesure du possible, de limiter à 2 adultes le nombre de personnes par unité sociale.

Dans les centres commerciaux, la jauge s'applique à la fois pour l'ensemble du centre et pour chacun des magasins ou boutiques le composant.

Les commerçants sont tenus de s'assurer du respect de la jauge à tout instant dans leur magasin.

Pour les magasins d'une surface de vente de 400m² et plus, cette obligation se décline par la présence d'une personne à l'entrée pour le comptage ou par la mise en place d'un dispositif de comptage.

• Autres mesures sanitaires

Les autres mesures sanitaires à respecter sont relatives :

• à la mise à disposition de gel hydroalcoolique ;
• au port du masque obligatoire dès l'âge de 11 ans ;
• à la mise en place (recommandée) d'un sens de circulation unique ;
• à la mise en place de dispositifs pour lutter contre les points de regroupement ;
• à la proposition de créneaux horaires de faibles affluences pour les personnes vulnérables.

• Consultation du protocole sanitaire renforcé

Vous pouvez consulter le protocole sanitaire pour les commerçants à l'adresse suivante : https://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/covid19-soutien-entreprises/protocole-sanitaire-renforce-commerces.pdf.

Sources :

• https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14893
• https://www.economie.gouv.fr/covid19-soutien-entreprises/les-mesures/protocole-sanitaire#

Coronavirus (COVID-19) et réouverture des commerces le 19 mai 2021 : sous quelles conditions ? © Copyright WebLex - 2021

Coronavirus (COVID-19) : un protocole sanitaire en 3 phases

• Règles applicables du 19 mai 2021 au 8 juin 2021 (phase 1)

Dans les restaurants, la consommation sur place est uniquement possible en terrasse. Bien sûr, les clients peuvent se rendre à l'intérieur de l'établissement pour les commodités (toilettes) ou pour accéder à la terrasse (dans le cas où celle-ci est en cour intérieure et qu'il faut traverser l'établissement pour y accéder).

Notez que pour les restaurants des hôtels et pour les hôtels d'altitude (établissements de type O et OA), la consommation à l'intérieur des établissements est admise exclusivement pour les clients de l'hôtel ou de l'hébergement touristique.

Attention : seules les personnes ayant une place assise peuvent être accueillies.

Par ailleurs, le nombre maximal de convives admis par table est de 6 personnes venant ensemble (adultes ou enfants).

Enfin, afin de garantir le respect des distanciations physiques, une jauge renforcée est provisoirement mise en place en extérieur. Elle correspond à 50 % de l'effectif maximal du public admissible fixé par le règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP) de type restaurant.

La capacité maximale d'accueil doit être affichée et visible depuis la voie publique.

Pour les petites terrasses de moins de 10 tables, le restaurateur peut également organiser sa terrasse en installant une séparation visant à prévenir les projections entre les tables, au moyen par exemple d'une paroi, d'un panneau, d'un paravent, ou d'une jardinière à hauteur de la personne assise.

• Règles applicables du 9 juin 2021 au 29 juin 2021 (phase 2)

A compter du 9 juin 2021, la consommation en terrasse est possible dans l'ensemble des établissements de restauration selon une jauge de 100 % de l'effectif maximal du public admissible fixé par le règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les ERP.

La consommation à l'intérieur des restaurants est possible dans le respect d'une jauge de 50 % de cet effectif maximal.

Le nombre maximal de convives admis par table est toujours de 6 personnes venant ensemble (adultes ou enfants).

• Règles applicables à compter du 30 juin 2021 (phase 3)

La consommation en terrasse et en intérieur est possible dans l'ensemble des établissements de restauration sans aucune jauge.

En outre, il n'y a plus de nombre maximal de convives admis par table.

• Règles communes aux 3 phases

Les clients âgés d'au moins 11 ans doivent obligatoirement porter un masque pour leurs déplacements à l'intérieur du restaurant et en terrasse. Pour les clients âgés de 6 à 11 ans, le port du masque est fortement recommandé.

Lorsque les clients sont à table, le masque est porté pendant la commande, avant le service du premier plat, et au moment du paiement.

Pour tous les déplacements dans l'établissement, le port du masque est obligatoire.

Du gel hydroalcoolique est mis à disposition du public au sein de l'établissement, et obligatoirement à l'entrée et à la sortie, y compris en terrasse et également aux toilettes.

Ces distributeurs doivent être positionnés afin de s'assurer qu'ils sont effectivement utilisés par les usagers.

Dans la mesure du possible, les menus doivent être présentés sous une forme évitant tout contact (ardoise, oralement, QR code, etc.). Les menus plastifiés sont nettoyés entre chaque manipulation et les menus papiers seront à usage unique.

Tout mode de paiement sans contact (prépaiement, virement, cartes bancaires, QR code, etc.) est privilégié. Le paiement doit obligatoirement se faire à la table des consommateurs afin d'éviter leurs déplacements au sein des établissements et de limiter les allées et venues en terrasse.

• Les affichages obligatoires et recommandés

Affichage obligatoire à l'entrée de l'établissement :

• le rappel des consignes sanitaires, notamment en matière de distanciation physique et de port du masque dès l'âge de 6 ans (obligatoire dès l'âge de 11 ans) ;
• la jauge d'accueil maximal de l'établissement.

Affichage recommandé à l'entrée de l'établissement (le cas échéant) :

• l'invitation à télécharger l'application « Tous anti-covid » ;
• les modalités de retrait des plats à emporter ;
• les recommandations spécifiquement destinées aux clients venant récupérer des plats à emporter, les invitant à venir avec leurs sacs pour éviter la manipulation des emballages ;
• les modalités de réservation.

• Consultation du protocole sanitaire renforcé

Vous pouvez consulter le protocole sanitaire pour le CHR à l'adresse suivante : https://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/covid19-soutien-entreprises/Protocole-sanitaire-renforce-secteur--HCR.pdf.

Source :

• https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14893
• https://www.economie.gouv.fr/covid19-soutien-entreprises/les-mesures/protocole-sanitaire

Coronavirus (COVID-19) et réouverture des CHR le 19 mai 2021 : sous quelles conditions ? © Copyright WebLex - 2021

Coronavirus (COVID-19) et stocks saisonniers : pour qui ? Combien ? Comment ?

Les mesures restrictives mises en œuvre dans le cadre de la crise sanitaire provoquent chez certains commerçants une accumulation de stocks saisonniers qu'ils peinent à écouler.

Pour parer à cette difficulté, le Gouvernement a annoncé la mise en place d'une aide forfaitaire, dont les modalités d'octroi viennent d'être précisées.

• Pour qui ?

L'aide relative aux stocks saisonniers bénéficie aux entrepreneurs individuels et aux personnes morales de droit privé (sociétés, associations) qui sont résidentes fiscales françaises et qui exercent une activité économique.

Elle ne s'applique que dans les territoires ayant fait l'objet d'un confinement en novembre 2020, à savoir le territoire métropolitain et la Martinique.

• Conditions d'octroi

Pour prétendre au versement de l'aide, les entreprises doivent remplir l'ensemble des conditions suivantes :

• leur activité principale relève d'une des activités suivantes :

• ○ commerce de détail d'articles de sport en magasin spécialisé ;
• ○ commerce de détail d'habillement en magasin spécialisé ;
• ○ commerce de détail de chaussures en magasin spécialisé ;
• ○ commerce de détail de maroquinerie et d'articles de voyage en magasin spécialisé ;
• ○ commerce de détail de textiles, d'habillement et de chaussures sur éventaires et marchés ;

• elles ont fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public ;
• elles ont perçu une aide financière du Fonds de solidarité au titre du mois de novembre 2020 ;
• elles n'ont pas fait l'objet d'une fermeture administrative en raison du non-respect des obligations sanitaires qui leur incombent.

• Combien ?

Le montant de l'aide est égal à 80 % du montant de l'aide versée par le Fonds de solidarité au titre du mois de novembre 2020.

Notez que l'aide n'est versée qu'à la condition que son montant soit égal ou supérieur à 100 €, et ne donne lieu qu'à un seul versement.

• Comment ?

L'aide devrait commencer à être versée à compter du 25 mai 2021.

En principe, les entreprises bénéficiaires n'ont aucune démarche à accomplir : l'aide devrait leur être versée automatiquement par les services de la Direction générale des finances publiques.

• Contrôles

Lorsque l'aide versée par le Fonds de solidarité au titre du mois de novembre 2020 fait l'objet d'une récupération par l'administration ou d'une modification de montant, l'aide relative aux stocks saisonniers est également récupérée ou recalculée selon les mêmes règles.

Les conditions d'éligibilité à l'aide peuvent, en outre, faire l'objet d'un contrôle.

Source : Décret n° 2021-594 du 14 mai 2021 instituant une aide relative aux stocks de certains commerces

Coronavirus (COVID-19) : le point sur l'aide relative aux stocks saisonniers © Copyright WebLex - 2021

Promesse de vente et absence de prêt : pas de mention manuscrite obligatoire !

Un couple qui a mis en vente sa maison trouve un acquéreur. Une promesse de vente est alors rédigée par un notaire.

Parce qu'il compte financer l'achat de la maison par la vente de son propre bien immobilier, l'acheteur entend ne souscrire qu'un prêt-relais, le temps de le vendre. Pour cette raison, la promesse de vente comporte une clause indiquant qu'il renonce à la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour financer l'achat de la maison.

Mais l'acquéreur va ensuite apprendre que son bien immobilier a une valeur moins importante que prévu, ce qui le contraint à revoir le montant devant être emprunté.

Finalement, les banques lui opposent des refus de prêt, au vu de la somme demandée par rapport à ses capacités de remboursement. La vente est donc annulée.

Cependant, le vendeur va conserver l'indemnité d'immobilisation versée par l'acquéreur, puisque la vente a été annulée par sa faute.

Pour obtenir tout de même la restitution de cette indemnité, l'acquéreur va alors faire remarquer qu'il n'a pas reproduit à la main la clause aux termes de laquelle il a renoncé à l'obtention d'un prêt. Or, la loi impose cette mention manuscrite, rappelle-t-il.

Cette erreur du notaire doit, selon l'acquéreur, jouer en sa faveur et lui permettre d'obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée.

Raisonnement que le vendeur conteste : pour lui, cette mention manuscrite n'est pas requise pour la promesse de vente reçue en la forme authentique par un notaire. Dès lors, il n'y a pas d'échappatoire pour l'acquéreur et il peut légitimement conserver l'indemnité d'immobilisation.

Ce que confirme le juge…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 18 mars 2021, n° 20-16354

Promesse de vente et absence de prêt : mention manuscrite obligatoire ? © Copyright WebLex - 2021

Marchés publics : quelles sont les nouveautés du guide ?

Le guide revient sur les mesures mises en place pour aider spécifiquement les TPE-PME.

A titre d'exemple, il évoque désormais la possibilité pour les acheteurs publics d'accorder des avances et des acomptes dans des conditions plus avantageuses et plus simples.

Il a également été mis à jour des nouveautés de la Loi ASAP (publiée en décembre 2020) qui prévoit que tous les marchés globaux (marchés de partenariat, marchés de conception-réalisation, marchés globaux de performance et marchés globaux sectoriels) doivent désormais réserver une part minimale de 10 % de leur exécution à des PME ou à des artisans.

Enfin, il tient compte des mesures de soutien aux entreprises pour faire face à la crise sanitaire et économique : ainsi, il mentionne la possibilité de bénéficier d'un préfinancement dès la prise de commandes, sans attendre la livraison et l'émission des factures correspondantes.

Garantis par l'État jusqu'au 30 juin 2021, ces nouveaux financements permettent de gagner en moyenne 45 jours de trésorerie par rapport à l'affacturage classique.

Vous pouvez consulter la nouvelle version du guide à l'adresse suivante : https://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/daj/981%20-%20LeMediateur_GuideMarchesPublics2021.pdf.

Source : Actualité du Ministère de l'Economie du 10 mai 2021

Commande publique : un guide pour aider les entreprises à se relancer économiquement ! © Copyright WebLex - 2021

Coronavirus (COVID-19) : nouvelle aide, nouveau formulaire

Pour mémoire, le Fonds de solidarité verse une aide financière mensuelle aux entreprises qui, toutes conditions remplies, y sont éligibles.

La demande d'aide s'effectue par le biais d'un formulaire mis en ligne par l'administration fiscale.

Celui relatif à l'aide versée par le Fonds au titre du mois d'avril 2021 est disponible depuis le 7 mai 2021 : pour y accéder, les entreprises éligibles doivent se connecter à leur espace particulier, puis à leur messagerie.

La demande d'aide nécessite la transmission de diverses pièces justificatives, parmi lesquelles :

• une déclaration sur l'honneur attestant que l'entreprise remplit les conditions requises et l'exactitude des informations déclarées, ainsi que l'absence de dette fiscale ou sociale impayée au 31 décembre 2019 (sous réserve d'exceptions) ;
• une estimation du montant de la perte de chiffre d'affaires (CA) et, le cas échéant, du montant de CA réalisé sur les activités de vente à distance, avec retrait en magasin ou livraison, ou sur les activités de vente à emporter ;
• les coordonnées bancaires de l'entreprise.

Pour rappel, la demande d'aide doit être effectuée jusqu'au 30 juin 2021 au plus tard.

Source : Actualité du site service-public.fr du 7 mai 2021

Coronavirus (COVID-19) et Fonds de solidarité : le formulaire d'avril 2021 est en ligne ! © Copyright WebLex - 2021

Terrain enclavé : que se passe-t-il si le droit de passage n'est pas utilisé ?

En 1973, une propriétaire divise un terrain en plusieurs parcelles et les vend, en conservant une seule pour elle.

Dans l'acte de vente, il est créé une servitude de passage à son profit, sur l'une des parcelles vendues, pour lui permettre d'accéder à son terrain. Un passage qu'elle n'utilisera, en définitive, jamais…

Plus de 40 ans plus tard, en 2017, elle demande toutefois aux nouveaux propriétaires de la parcelle vendue de rétablir le passage, de manière à lui permettre d'accéder à son terrain, conformément à ce qui avait été convenu en 1973.

Ce que refusent les nouveaux propriétaires : comme cela fait plus de 30 ans que leur voisine n'a pas utilisé son droit de passage, ils estiment que la servitude créée par contrat n'existe plus.

Si la propriétaire concède ne pas avoir utilisé son droit de passage pendant plus de 30 ans, elle rappelle toutefois que son terrain est enclavé. Par conséquent, même si la servitude a été créée par contrat, elle est protégée par la loi : l'absence d'usage pendant 30 ans ne peut donc pas être invoquée pour mettre fin à la servitude.

Ce que confirme le juge : parce que le terrain est enclavé, la servitude de passage qui permet à la propriétaire de s'y rendre existe, sans que son non-usage ne la fasse disparaître. Les nouveaux propriétaires doivent donc remettre en état leur parcelle pour que le droit de passage puisse être utilisé.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 mai 2021, n° 20-15705

Servitudes : illustration pratique pour un terrain (enclavé ?) © Copyright WebLex - 2021

Industriels : responsable mais pas coupable ?

Un industriel qui commercialise du fromage voit sa responsabilité remise en cause par des clients dont l'enfant a ingéré du fromage contaminé par une souche d'Escherichia coli (E. coli) O26.

A tort, selon l'industriel : il explique à ses clients que la souche qui a contaminé le fromage n'était pas détectable compte tenu des connaissances techniques et scientifiques au moment de sa commercialisation, de sorte que sa responsabilité ne peut pas être engagée.

Ce que confirme le juge : malgré la présence de la bactérie dans le fromage commercialisé, l'industriel n'a pas à indemniser ses clients puisqu'il n'avait pas les moyens techniques de la détecter.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 mai 2021, n° 19-25102

Industriels : « on ne va pas en faire un fromage ! » © Copyright WebLex - 2021

100 % des pharmacies connectées à la fin de l'année 2021 !

Pour mémoire, la sérialisation est un dispositif visant à renforcer la sécurité de la chaîne de distribution des médicaments et à lutter contre leur falsification, qui se décompose comme suit :

• un dispositif antieffraction pour tous les médicaments, apposé par le fabricant et vérifié par le pharmacien ;
• un identifiant unique sur chaque boite de médicament de prescription médicale obligatoire, apposé par le fabricant et scanné par le pharmacien.

Ce principe de sérialisation est applicable depuis le 9 février 2019 dans l'Union européenne. Chaque Etat membre a dû se doter d'un système d'authentification des boites de médicaments (NMVS) qui est le système de répertoire qui héberge les informations relatives à la sérialisation.

En France, ce NMVS est consultable à l'adresse suivante : https://www.france-mvo.fr/.

Malgré une obligation de sérialisation applicable depuis le 9 février 2019, toutes les officines de pharmacie ne sont pas encore connectées à ce répertoire.

C'est pourquoi le Gouvernement vient d'annoncer un objectif de 3 000 officines à connecter tous les mois afin d'atteindre 100% des officines connectées au NMVS à la fin de l'année 2021.

Si votre officine n'est pas encore connectée, vous pouvez retrouver les démarches à effectuer, sans attendre l'aide du Gouvernement, à l'adresse suivante : https://www.france-mvo.fr/connecter-simplement-votre-lgo-pour-la-serialisation/.

Notez que si vous avez égaré vos codes d'accès, vous pouvez les récupérer à l'adresse suivante : https://www.france-mvo.fr/code-acces-connecteur-cnop/.

Sources :

• Communiqué du ministère de la Santé du 11 mai 2021
• Arrêté du 26 février 2021 modifiant l'arrêté du 28 novembre 2016 relatif aux bonnes pratiques de dispensation des médicaments dans les pharmacies d'officine, les pharmacies mutualistes et les pharmacies de secours minières, mentionnées à l'article L. 5125-5 du code de la santé publique

Pharmaciens : vive la « sérialisation » ! © Copyright WebLex - 2021

Garantie contre les loyers impayés : attention aux motifs des impayés de loyers !

Une propriétaire met en location un appartement et, à cette occasion, souscrit une garantie contre les risques de loyers impayés.

En cours de bail et pendant plusieurs mois, son locataire cesse de payer son loyer. La propriétaire met alors en œuvre la garantie et obtient la somme correspondant aux impayés.

Quelques temps plus tard, l'organisme de garantie découvre que l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement a fait l'objet d'un arrêté de péril, en raison de son insalubrité. Et c'est pour cette raison que le locataire n'a pas versé de loyers, comme le lui permet la loi.

L'organisme estime donc que la garantie ne pouvait pas être mise en œuvre et réclame le remboursement des sommes versées à la propriétaire au titre des loyers impayés.

Une réclamation à laquelle accède le juge : la propriétaire ayant mis œuvre cette garantie de mauvaise foi pour un logement faisant l'objet d'un arrêté de péril, le remboursement des sommes versées au titre des loyers impayés est tout à fait justifié.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 mai 2021, n° 20-15094

Location immobilière : une garantie contre (tous ?) les loyers impayés © Copyright WebLex - 2021