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Changement d'usage : une réglementation stricte

Un maire poursuit en justice 2 sociétés, l'une en sa qualité de propriétaire d'un appartement situé dans un immeuble parisien et l'autre en tant que gestionnaire du bien, pour avoir loué ce logement de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile (locations de type Airbnb, par exemple).

En d'autres termes, il est reproché au propriétaire et au gestionnaire d'avoir exercé une activité de location meublée saisonnière… Mais en quoi est-ce une faute ?

Rappelons que la loi prévoit, dans certaines communes, que le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable. Elle précise aussi que faire de la location saisonnière constitue un changement d'usage… pouvant être sanctionné par le paiement d'une amende à défaut d'autorisation préalable.

Attention à faire une distinction entre le changement de destination et le changement d'usage !

Le changement de destination consiste à modifier tout ou partie de l'affectation d'un bâtiment, sachant qu'il existe aujourd'hui 5 types de « destination » : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, et autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Le changement d'usage consiste, quant à lui, à transformer un local à usage d'habitation en un local professionnel ou commercial. La réglementation concernant le changement d'usage des locaux d'habitation est stricte et a pour but de préserver l'intégralité des surfaces déjà dédiées à l'habitation et ainsi, d'éviter la présence de trop nombreux bureaux dans le centre des villes.

Changement d'usage : une responsabilité du propriétaire uniquement ?

Ici, le maire de la commune justement concernée par cette formalité a constaté que l'autorisation de changement d'usage n'avait pas été demandée. Il a donc réclamé le paiement de l'amende au propriétaire… et au gestionnaire locatif de l'appartement.

Mais le gestionnaire locatif peut-il être condamné, lui aussi, au paiement de cette amende ?

« Non ! », répond le juge : en sa qualité de « simple » gestionnaire locatif, le maire ne peut pas lui reprocher l'absence d'autorisation préalable de changement d'usage… il ne peut donc pas être condamné au paiement de l'amende. Seul le propriétaire doit la payer !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 9 novembre 2022, nos 21-20464 et 21-20814 (jonction)

Locations de courtes durées + changement d'usage = gestionnaire locatif responsable ? © Copyright WebLex - 2022

Bonus réparation : lancement le 15 décembre 2022

Afin de sortir de la logique « extraire-consommer-jeter », la loi anti-gaspillage publiée en 2020 a mis en avant le réemploi et la réparation des produits.

Le bonus réparation en est un exemple : celui-ci sera lancé le 15 décembre 2022 et permettra aux consommateurs de bénéficier d'une aide pour financer la réparation de produits qui ne sont plus sous garantie.

Ce bonus prend la forme d'un forfait compris entre 10 et 45 €, calculé selon le type d'appareil concerné.

Pour en bénéficier, le consommateur doit faire appel à un réparateur labellisé QualiRépar. La facture émise devra indiquer un prix déduction faite du bonus réparation. Le professionnel sera ensuite remboursé directement par les éco-organismes. Il s'agit donc d'une opération « neutre » pour le consommateur.

La liste des appareils éligibles au bonus est consultable ici.

Source : Actualité Service-Public.fr du 15 novembre 2022 : « Faites réparer vos appareils électriques et électroniques avec le bonus réparation ! »

Lancement du bonus réparation : de quoi s'agit-il ? © Copyright WebLex - 2022

Accès à la propriété en Outre-Mer : quelles sont les conditions d'accès aux fonds de garantie ?

Pour rappel, dans le cadre de la politique d'aide au logement, la loi de finances pour 2022 a institué des fonds de garantie à l'habitat social en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte.

L'objet de ces fonds est de garantir les prêts accordés par les établissements de crédit en cas de défaillance des emprunteurs. Concrètement, cette garantie profite aux établissements de crédit qui ont passé une convention avec l'État, pour les prêts consentis destinés à l'accession sociale et très sociale à la propriété.

Les conditions d'éligibilité à ces fonds de garantie viennent de faire l'objet de précisions, applicables à partir du 1er janvier 2023.

Tout d'abord, il est prévu que cette garantie peut être accordée pour les prêts consentis aux particuliers bénéficiaires :

• d'une des aides de l'État à l'accession sociale et très sociale à la propriété ;
• d'une aide à l'accession sociale et très sociale à la propriété accordée par les collectivités d'Outre-mer, les caisses d'allocations familiales ou tout autre organisme finançant les fonds de garantie.

Ensuite, les prêts en question doivent servir à financer des opérations de construction, d'acquisition ou d'amélioration pour lesquelles le propriétaire, l'usufruitier, le titulaire d'un droit réel occupant personnellement le logement, la personne qui assume la charge des travaux dans un logement occupé par un proche ou l'accédant à la propriété ou à l'usufruit a bénéficié d'une aide à l'accession sociale et très sociale à la propriété.

Attention, la garantie ne pourra pas être accordée pour les prêts consentis :

• à des particuliers qui atteindront l'âge de 85 ans au terme de l'amortissement théorique du prêt ;
• à des personnes fichées « Banque de France ».

Enfin, il est précisé que le bénéfice de la garantie peut être conditionnée au versement préalable d'une contribution additionnelle au fonds de garantie par le bénéficiaire. Les conditions de ce versement seront fixées par un arrêté du représentant de l'État dans la collectivité.

Source : Décret n° 2022-1450 du 22 novembre 2022 relatif aux fonds de garantie à l'habitat social en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte

Accès à la propriété en Outre-mer : des précisions sur l'intervention des fonds de garantie © Copyright WebLex - 2022

Point sur les aides de 2022…

C'est en matière d'électricité que l'arsenal est le plus large.

Le montant de la taxe intérieure sur la consommation finale d'électricité (TICFE) a été baissé à son minimum légal européen, ce qui permet, par conséquent, à toutes les entreprises d'en profiter.

En s'adressant directement à leur fournisseur, elles peuvent également bénéficier du mécanisme de l'accès régulé à l'électricité nucléaire historique (ARENH) afin d'obtenir une partie de leur électricité au prix de 42 €/MWh, plutôt qu'au prix du marché.

Le Gouvernement permet aussi aux TPE de bénéficier du bouclier tarifaire mis en place initialement pour les particuliers. Pour en bénéficier, ces dernières doivent contacter leur fournisseur d'énergie et réunir 3 conditions cumulatives :

• avoir un effectif de moins de 10 salariés ;
• réaliser un chiffre d'affaires inférieur à 2 millions d'euros ;
• avoir un compteur électrique d'une puissance inférieure à 36 kVA.

• Focus sur le guichet d'aide au paiement des factures d'électricité

Dernier dispositif pour l'année 2022, le guichet d'aide au paiement des factures d'électricité, qui permet aux entreprises d'obtenir, sous condition, jusqu'à 4 M€ d'aide. Le montant de cette aide peut être porté à 50 M€ pour les entreprises dont les dépenses en électricité sont importantes et à 150 M€ pour les secteurs exposés à un risque de fuite de carbone.

Sont éligibles à cette aide les entreprises :

• créées avant le 1er décembre 2021 ;
• résidentes fiscales françaises ;
• qui ne se trouvent pas en procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire ;
• qui ne disposent pas de dette fiscale ou sociale impayée au 31 décembre 2021 (sauf celles réglées ou couvertes par un plan de règlement à la date de dépôt de la demande) ;
• qui n'exercent pas une activité de production d'électricité ou de chaleur, une activité d'établissement de crédits ou d'établissement financier.

Pour l'aide « standard », c'est-à-dire celle pouvant aller jusqu'à 4 M€, les entreprises doivent réunir 2 conditions supplémentaires pour la période septembre/octobre 2022 :

• leurs dépenses d'énergie pendant la période de demande d'aide doivent représenter plus de 3 % de leur chiffre d'affaires de 2021 ;
• elles doivent avoir subi une augmentation de 50 % du prix de l'énergie pendant la période de demande d'aide par rapport au prix moyen payé en 2021.

Concernant les aides pouvant atteindre 50 M€ et 150 M€, les entreprises doivent, toujours pour la période septembre/octobre 2022 :

• avoir subi une augmentation de 50 % du prix de l'énergie pendant la période de demande d'aide par rapport au prix moyen payé en 2021 ;
• avoir des dépenses d'énergie 2021 représentant plus de 3 % du chiffre d'affaires 2021 ou des dépenses d'énergie du 1er semestre 2022 qui représentent plus de 6 % du chiffre d'affaires du 1er semestre 2022 ;
• avoir un excédent brut d'exploitation négatif ou en baisse de 40 % sur la période de demande d'aide.

Les entreprises ont jusqu'au 31 janvier 2023 pour déposer leur dossier pour leurs consommations de septembre et octobre 2022. Pour les factures de novembre à décembre 2022, le guichet s'ouvrira début 2023.

Ce guichet est également compétent pour les factures de gaz, sous réserve du respect des mêmes conditions.

…prolongées et renforcées pour 2023

La baisse de la TICFE, le mécanisme de l'ARENH, le bouclier tarifaire et le guichet d'aide au paiement des factures d'électricité seront reconduits pour l'année 2023.

À partir du 1er janvier 2023, l'amortisseur électricité permettra aux TPE non éligibles au bouclier tarifaire, ainsi qu'aux PME, d'alléger leurs factures.

Concrètement, les entreprises n'auront aucune démarche à effectuer pour toucher l'aide qui prendra la forme d'une réduction de prix directement décomptée sur la facture d'électricité.

Elles devront simplement confirmer à leur fournisseur qu'elles sont bien éligibles à cette aide.

Il est important de noter que les entreprises bénéficiant de l'amortisseur d'électricité ne pourront bénéficier du guichet d'aide que pour son volet destiné au gaz.

Source :

• Actualité du ministère de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique du 29 novembre 2022 : « Simplification du guichet d'aide au paiement des factures d'électricité et de gaz des entreprises »
• Communiqué de presse du ministère de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique du 19 novembre 2022 : « Aides aux entreprises pour faire face aux prix de l'électricité et du gaz »
• Article Service-Public.fr du 22 novembre 2022 : « Aide “gaz et électricité” : les critères d'obtention simplifiés »

Hausse des prix de l'énergie : l'État soutient les entreprises ! © Copyright WebLex - 2022

Transition écologique et investissements : attention aux arnaques !

« Parcs solaires », « éco-parkings », « livret hydrogène », etc., autant d'offres qui semblent intéressantes au premier abord, mais qui se révèlent à terme être de véritables arnaques !

L'Autorité des marchés financiers (AMF) a recueilli de nombreux témoignages de particuliers destinataires d'offres, transmises par courriels, par téléphone ou par les réseaux sociaux, leur proposant d'investir dans la transition écologique.

Des offres bien souvent frauduleuses émanant généralement de sociétés qui proposent d'investir dans des places de stationnement avec bornes de recharge électrique, ou encore dans des centrales photovoltaïques installées en Espagne, en France, au Portugal ou en Belgique.

L'AMF indique avoir reçu plus d'une centaine de réclamations et de signalements à ce sujet, les pertes des investisseurs s'élevant en moyenne à 70 000 euros.

L'occasion pour l'AMF de rappeler que le conseil en investissement est une activité réglementée et que seuls les prestataires agréés (figurant sur le registre Regafi) ou les intermédiaires autorisés dans la catégorie des conseillers en investissement financier (immatriculés à l'Orias) y sont habilités.

Source : Communiqué de l'Autorité des marchés financiers (AMF) du 21 novembre 2022 : « L'AMF met en garde le public à l'encontre d'offres frauduleuses d'investissement dans la transition énergétique »

Investissements dans la transition écologique : mise en garde de l'AMF © Copyright WebLex - 2022

Dérogation au pacte social : oui, mais dans quelles limites ?

Le pacte social d'une société civile immobilière (SCI) prévoit, en règle générale, une répartition des droits des associés sur les pertes et gains de la société.

Leurs droits à ce sujet peuvent également être prévus par un acte « dérogatoire » au pacte social, à condition que ledit acte soit antérieur à la clôture de l'exercice.

Si ce dernier procédé est utilisé, la loi prévoit tout de même un garde-fou : un associé ne peut bénéficier de la totalité du profit ou subir la totalité des pertes.

Attribution des pertes sur 3 exercices consécutifs = abusif ?

L'attribution de la totalité des pertes d'une SCI sur 3 exercices consécutifs à 2 associés très minoritaires sur un total de 7 outrepasse-t-elle ces principes ? Étude de cas…

Dans une affaire récemment soumise au juge, des époux et leurs 5 enfants sont associés d'une SCI. Le pacte social indique que les enfants détiennent 99 % du capital et les époux, le 1 % restant.

Trois assemblées générales extraordinaires (AGE) se tiennent à chaque fois avant la clôture de trois exercices sociaux au cours desquelles les associés décident, à l'unanimité, que les bénéfices ou les pertes de la SCI seraient assumés uniquement par les parents, donc par les associés minoritaires.

Or, sur ces trois exercices, la SCI accuse uniquement… des pertes, que seuls les parents assument, conformément aux décisions prises en AGE.

Des pertes que les intéressés déclarent alors aux impôts en tant que déficits fonciers ce qui, mécaniquement, leur permet de réduire le montant de leur impôt sur le revenu.

Une manœuvre qui n'est pas du goût de l'administration, qui y voit là un contournement de la loi !

Un avis que ne partage pas le juge : à partir du moment où les décisions d'AGE attribuant les pertes de la SCI aux parents associés très minoritaires n'ont dérogé que de « manière ponctuelle » au pacte social, il n'y voit pas de problème.

En conséquence, les décisions d'AGE sur ce point sont parfaitement licites.

Source : Arrêt du Conseil d'État du 18 octobre 2022, n° 462497

Assumer totalement les pertes dans une SCI : oui, mais à quelles conditions ? © Copyright WebLex - 2022

Inaptitude : une obligation de reclassement bien encadrée !

Pour rappel, lorsque le salarié est déclaré inapte à un poste de travail par la médecine du travail, l'employeur doit lui faire des propositions de reclassement appropriées à ses capacités au sein de l'entreprise mais aussi, le cas échéant, au sein du groupe auquel appartient l'entreprise.

Dans une récente affaire, un salarié, licencié pour inaptitude, reprochait à son employeur d'avoir pris l'initiative de rechercher des reclassements au sein d'entreprises extérieures au groupe, sans pour autant lui proposer les postes disponibles…

Une situation lui permettant, selon lui, d'obtenir une indemnisation, son licenciement étant dépourvu de cause réelle et sérieuse !

Ce que conteste le juge, qui rappelle que l'obligation de reclassement ne s'étend pas aux entreprises qui ne relèvent pas d'un même groupe.

La demande du salarié est donc ici rejetée !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 16 novembre 2022, n° 21-12809

Inaptitude et propositions de reclassement : une obligation illimitée ? © Copyright WebLex - 2022

L'agent commercial mettant fin à son contrat a-t-il droit à son indemnité ?

Pour rappel, l'agent commercial est un intermédiaire qui, à titre de profession indépendante, a la charge, de façon permanente, de négocier et, le cas échéant, de conclure des contrats pour le compte et au nom du mandant.

Les relations entre l'agent et le mandant sont organisées par un contrat d'agence commerciale. En cas de rupture des relations contractuelles, la loi prévoit une indemnité au bénéfice de l'agent pour réparer le préjudice subi, sauf exception.

Ainsi, l'indemnité n'est pas due dans le cas où la cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l'agent commercial ou encore lorsqu'il est lui-même à l'origine de cette cessation.

Dans une récente affaire, un agent commercial distribue les produits d'une société de vins en vertu d'un contrat d'agence commerciale. À la suite de manquements de la société qui, selon l'agent commercial, l'empêchent de poursuivre leur relation, ce dernier met fin au contrat et réclame à la société le paiement de son indemnité de fin de contrat.

« Certainement pas ! », proteste la société, pour qui l'agent commercial n'a le droit à aucune indemnité dès lors que la rupture du contrat est de son fait.

« De mon fait, mais de votre faute ! », réplique l'agent commercial, qui dénonce une série de manquements commis par la société, notamment la non-transmission des informations lui permettant de calculer ses commissions et la vente de vins par le biais d'une plateforme marchande, sans passer par son intermédiaire.

« Des manquements mineurs ! », estime la société… Ce qui n'est pas le cas des fautes commises par l'agent qui a, selon elle, manqué gravement à son obligation de loyauté en travaillant, en parallèle, pour ses concurrents.

Sauf que son contrat ne contenait aucune clause d'exclusivité ou de non-concurrence, répond l'agent, qui rappelle en outre qu'il n'a jamais dissimulé son travail avec les autres sociétés de vins.

« Peu importe en effet ! », tranche le juge pour qui l'indemnité est due à l'agent puisque la cessation du contrat d'agence commerciale est ici motivée par des manquements commis par la société. Le fait que l'agent ait possiblement commis une faute grave en travaillant également pour la concurrence est ici sans incidence.

Indemnité possible, mais combien ?

« Mais… l'indemnité est trop importante ! », s'offusque la société pour qui le montant qu'elle est condamnée à payer est mal calculé : il ne prend pas en compte les commissions versées à l'agent depuis la rupture du contrat.

« Le calcul est bon ! », tranche le juge : l'indemnité vient réparer le préjudice de la rupture qui résulte de la fin du contrat, peu importe les succès professionnels postérieurs de l'agent commercial.

Il a donc bien le droit au versement de son indemnité…et de toute son indemnité !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 16 novembre 2022, no 21-10126

Fin de contrat d'agent commercial : toujours indemnisable ? © Copyright WebLex - 2022

ZFANG : pas d'avantage fiscal pour les « conseils en systèmes et logiciels informatiques »

Les entreprises qui exploitent leur activité dans une ZFANG (zone franche d'activité nouvelle génération) peuvent, toutes conditions remplies, bénéficier d'un abattement de 50 % pour le calcul de leur bénéfice soumis à l'impôt.

L'une des conditions pour bénéficier de cet avantage fiscal est que l'entreprise doit exercer, à titre principal, une :

• activité agricole, industrielle, commerciale ou artisanale ;
• activité dans le secteur de l'énergie photovoltaïque.

Notez que les entreprises qui exercent leur activité dans un des secteurs dit « prioritaires », notamment dans le secteur de la recherche et du développement, ou encore des technologies de l'information et de la communication, etc., peuvent bénéficier d'un abattement majoré de 80 % (au lieu de 50 %).

Jusqu'à présent, l'administration fiscale incluait dans le secteur des technologies de l'information et de la communication éligible à l'avantage fiscal « renforcé », l'activité de « conseil en systèmes et logiciels informatiques ».

Problème, cette activité fait partie de la catégorie « conseil et expertise », exclue par principe du champ d'application de l'avantage fiscal dans les ZFANG.

Une erreur manifeste que l'administration vient de rectifier !

Source : SOURCE

• Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) : BOI-BIC-CHAMP-80-10-85 §190
• Actualité du BOFIP du 16 novembre 2022 : BIC - Dispositif d'exonération fiscale dans les zones franches d'activités nouvelle génération (ZFANG) - Non-éligibilité de l'activité de conseil en systèmes et logiciels informatiques

ZFANG : quand l'administration fiscale corrige une erreur… © Copyright WebLex - 2022

Montres-bracelets de « luxe » : bijoux, objets de collection, ou simples montres ?

Une société achète des montres-bracelets de « luxe » d'occasion auprès de particuliers en vue de les revendre.

Pour l'administration, parce que ces montres sont assimilables à des « bijoux », les gains tirés de leur vente doivent être soumis à la taxe forfaitaire sur les objets précieux (TFOP).

Ce que conteste la société, et pour cause : les montres vendues ne sont pas des bijoux puisqu'elles ne sont pas composées de métaux précieux !

« Faux ! », déclare l'administration qui indique que le site Internet de la société propose à la vente des montres en or... Sauf que rien ne prouve que les montres vendues, objets du litige, présentent cette caractéristique, indique la société.

« Qu'à cela ne tienne : si ces montres ne sont pas des bijoux, ce sont des objets de collection ! », répond l'administration, qui soutient qu'au vu des prix d'achat réglés aux particuliers (de 5 000 € à 45 000 €) et du site Internet de la société, qui met en avant l'aspect prestigieux et d'exception des modèles proposés, cette dernière cible une clientèle de « collectionneurs ».

Sauf que l'administration, une fois de plus, ne prouve pas que les prix sont anormalement élevés par rapport aux prix du marché du neuf et de l'occasion… et ne démontre pas l'intérêt artistique ou historique permettant de qualifier ces montres de « montres de collection ».

« Vrai et vrai ! », confirme le juge, qui donne raison à la société sur tous les points et annule le redressement fiscal. À défaut de preuve, les montres vendues ne peuvent être qualifiées ni d'objet précieux, ni d'objet de collection au sens de la TFOP.

Source : Arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 10 novembre 2022, n° 21PA03755

Taxe sur les objets précieux (TFOP) : pour les montres-bracelets de « luxe » ? © Copyright WebLex - 2022

Produits phytosanitaires, phytopharmaceutiques, pesticides… Faisons le point !

Le terme « pesticide » désigne tout produit utilisé pour lutter contre un organisme considéré comme nuisible. 2 catégories de pesticides existent : les biocides et les produits phytosanitaires ou phytopharmaceutiques (les 2 termes sont synonymes).

Les biocides sont des substances ou préparations destinées à détruire, repousser ou rendre inoffensifs les organismes jugés nuisibles, à usage domestique, agricole ou industriel.

Quant aux produits phytopharmaceutiques, ils désignent des produits comportant des substances actives destinées :

• à protéger les végétaux contre les organismes nuisibles ou à prévenir leur action ;
• à exercer une action sur les processus vitaux des végétaux sans qu'il s'agisse d'actions nutritives ;
• à détruire les végétaux indésirables ;
• à détruire des parties de végétaux ou à freiner une croissance indésirable des végétaux.

Avant d'être commercialisés, ces produits font l'objet d'une procédure d'autorisation au niveau de l'Union européenne, puis au niveau national. En France, cette procédure est gérée par l'Anses (Agence nationale de sécurité sanitaire de l'alimentation, de l'environnement et du travail).

Depuis le 1er septembre 2018, les produits phytopharmaceutiques contenant au moins une substance de la famille des néonicotinoïdes sont interdits.

Rappelons que les néonicotinoïdes sont des insecticides dont les effets néfastes, notamment sur les insectes pollinisateurs, ont été démontrés par des études scientifiques.

Quelques mois plus tard, cette interdiction a été étendue aux produits phytopharmaceutiques contenant une ou des substances actives « présentant des modes d'action identiques » à ceux de la famille des néonicotinoïdes, à savoir le flupyradifurone et le sulfoxaflor.

Une interdiction qui n'a plus lieu d'être !

Une interdiction contestée devant le juge par une société pharmaceutique et agrochimique, et par une organisation rassemblant des entreprises de commercialisation de pesticides… qui ont obtenu gain de cause !

Pour le juge, en effet, le décret posant cette interdiction « connexe » s'imbriquait dans une procédure d'urgence auprès de la Commission européenne.

Dans le cadre de cette procédure, le Gouvernement devait fournir des éléments attestant du danger sanitaire représenté par ces substances et la nécessité d'interdire en urgence leur utilisation et leur commercialisation…

Or, les analyses scientifiques fournies concernaient les néonicotinoïdes en général et non le flupyradifurone et le sulfoxaflor précisément… Ainsi, même si ces substances présentent le même mode d'action que les néonicotinoïdes, aucune étude n'atteste aujourd'hui des risques de leur utilisation.

Par conséquent, l'interdiction ne concerne désormais plus que les néonicotinoïdes stricto sensu.

Source : Arrêt du Conseil d'État du 15 novembre 2022, no 439133

Produits phytopharmaceutiques : à qui profite le doute ? © Copyright WebLex - 2022