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Notaires : 2 époux = 2 consentements !

Un notaire rédige l'acte de vente d'une maison, achetée par une épouse pour le compte de la communauté conjugale qu'elle forme avec son mari. Cette acquisition est financée par un prêt entre particuliers, lui-même garanti par un privilège de prêteur de deniers.

Pour mémoire, le « privilège de prêteur de deniers » est une garantie qui permet au prêteur d'être indemnisé en priorité en cas de non-remboursement du prêt immobilier.

Quelques temps plus tard, parce que le prêt n'est pas remboursé, le prêteur réclame et obtient la saisie immobilière de la maison.

Une saisie finalement annulée au motif que l'époux acquéreur n'a pas donné son consentement à l'emprunt souscrit par son épouse.

Une erreur dont le notaire est responsable, selon le juge : la mise en œuvre du privilège de prêteur de deniers nécessite le consentement du conjoint à l'emprunt.

Or, ici, le notaire savait que les époux étaient communs en biens et que l'achat était fait pour la communauté. Dès lors, en ne sollicitant pas le consentement de l'époux, le notaire a commis une faute et doit indemniser le prêteur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 mai 2021, n° 19-15072

Notaires : l'oubli d'un époux peut coûter cher ! © Copyright WebLex - 2021

Coronavirus (COVID-19) et pass sanitaire : pour qui ? Pour quoi ?

A compter du 9 juin 2021, les personnes âgées d'au moins 11 ans devront avoir un pass sanitaire pour :

• participer aux évènements rassemblant plus de 1 000 personnes (théâtres, casinos, festivals, salons et foires d'exposition, etc.) ;
• voyager dans l'Union européenne et à l'international.

Ce pass sanitaire sert à démontrer que son titulaire n'est pas atteint de la covid-19 via une preuve de vaccination, un test PCR ou antigénique négatif de moins de 48h ou un test PCR ou antigénique positif de plus de 15 jours et de moins de 6 mois.

Cette preuve pourra être présentée soit en version dématérialisée dans le Carnet de l'application mobile « TousAnti-Covid », soit en version papier.

Notez que l'Union européenne travaille actuellement à l'élaboration d'un Digital Green pass (traduction européenne du pass sanitaire) pour faciliter les voyages au sein de l'Union européenne et faciliter la reprise du tourisme.

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14896

Coronavirus (COVID-19) : qu'est-ce que le pass sanitaire ? © Copyright WebLex - 2021

Les modalités pratiques de comptabilisation du bien immobilier sont sans incidence !

En principe, les ventes d'immeubles réalisées par un professionnel (un « assujetti agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique ») sont soumises à TVA sur le prix total. Sont donc concernées les ventes :

• d'immeubles neufs ;
• de terrains à bâtir lorsque l'achat de ce terrain a ouvert droit à déduction pour le vendeur, c'est-à-dire lorsqu'il a pu récupérer la TVA versée au moment de l'acquisition ;
• d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans, lorsque le vendeur a opté pour le paiement de la TVA et lorsque l'acquisition de l'immeuble a ouvert droit à déduction ;
• et de terrains qui ne sont pas à bâtir, lorsque le vendeur a opté pour le paiement de la TVA.

Il existe toutefois une exception à ce principe de taxation sur le prix total : il s'agit de la taxation sur la marge réalisée.

Le principe de taxation sur la marge consiste à ne soumettre à la TVA que la marge réalisée par le vendeur, c'est-à-dire la somme résultant de la différence entre prix de vente et prix d'acquisition.

Seules sont concernées par cette exception, les ventes :

• de terrains à bâtir lorsque l'achat n'a pas ouvert droit à déduction pour le vendeur ;
• d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans lorsque l'achat n'a pas ouvert droit à déduction pour le vendeur.

La question s'est récemment posée de savoir si le fait que le bien immobilier objet de la vente soit inscrit comptablement en stock (c'est-à-dire à l'actif circulant) ou à l'actif immobilisé du vendeur avait une incidence sur l'application du régime de la taxation sur la marge.

Le Gouvernement vient de répondre à cette interrogation par la négative.

Source : Réponse ministérielle Grau du 27 avril 2021, Assemblée nationale, n°35554

TVA sur marge : quid de la comptabilisation des biens immobiliers ? © Copyright WebLex - 2021

Reprise d'activité en ZRD : une exonération d'impôt sous condition !

Une société rachète une pharmacie située en zone de restructuration de la défense (ZRD), poursuit l'activité et demande à bénéficier de l'exonération d'impôt sur les sociétés qui s'applique en pareil cas.

Ce que lui refuse l'administration fiscale qui rappelle qu'en cas de reprise d'activité préexistante exercée en ZRD, cette exonération d'impôt ne s'applique que si l'activité reprise bénéficie ou a bénéficié précédemment du régime d'exonération.

Dans cette hypothèse, le repreneur ne bénéficie donc de l'avantage fiscal que pour la durée d'exonération restant à courir.

Or, ici, force est de constater que la pharmacie reprise n'a jamais bénéficié de l'exonération d'impôt sur les bénéfices.

En conséquence, la société repreneuse ne peut pas prétendre au bénéfice de cet avantage fiscal, ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour administrative d'appel de Bordeaux du 6 mai 2021, n°19BX02243

Reprise d'activité en ZRD = exonération d'impôt sur les bénéfices ? © Copyright WebLex - 2021

Précisions relatives à la rémunération du salarié inapte

Au retour d'un arrêt maladie, un salarié est déclaré définitivement inapte à la reprise de son poste de travail et à tout poste au sein de l'association qui l'emploie.

Près de 3 ans plus tard, il est finalement licencié pour inaptitude et impossibilité de reclassement. Le salarié demande alors à son ex-employeur le paiement de son 13e mois au titre de ces 3 années.

Il rappelle, en effet, qu'un salarié inapte qui n'est ni reclassé ni licencié, a droit au paiement du salaire correspondant à l'emploi qu'il occupait avant la suspension de son contrat de travail, 13e mois compris…

Mais pour l'employeur, le salarié n'étant pas présent au sein de l'association au cours des 3 années en question, il ne peut pas prétendre à une telle prime de 13e mois.

« Faux », répond le juge : le salaire correspondant à l'emploi occupé par le salarié avant la suspension de son contrat de travail comprend effectivement l'ensemble des éléments constituant la rémunération qu'il aurait perçue s'il avait travaillé. Le 13e mois est donc bien dû…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 05 mai 2021, n° 19-22456

Inaptitude et absence de reclassement : une rémunération… 13e mois compris ? © Copyright WebLex - 2021

Vente d'un bar-tabac : quel résultat comptable faut-il prendre en compte ?

Le gérant d'un bar-tabac cède une partie de ses parts sociales à un acquéreur en janvier d'une année (N), à la suite d'un compromis signé en septembre de l'année précédente (N-1).

Plus d'un an plus tard, la société est placée en liquidation judiciaire.

Pour échapper au paiement des dettes de cette société, l'acquéreur va tenter d'obtenir l'annulation de l'acte d'achat des parts sociales.

Pour cela, il fait valoir qu'il a été trompé par le gérant : au moment de la vente, ce dernier lui a présenté la situation comptable de la société au 30 juin N-2 au lieu de lui présenter la situation comptable au 30 juin N-1.

« Non », répond le gérant, qui rappelle :

• que l'acquéreur était d'accord avec lui pour que la vente soit basée sur la situation comptable au 30 juin N-2 ;
• que lors de la signature du compromis en septembre N-1, les comptes au 30 juin N-1 n'étaient pas encore disponibles ;
• que les parties ont sciemment choisi d'écarter les comptes au 30 juin N-1, les résultats de l'année N-1 étant faussés par l'impact des travaux réalisés par la commune près du bar-tabac.

Autant d'arguments qui suffisent à convaincre le juge de la bonne foi du gérant. La demande d'annulation de l'acte d'achat des parts sociales est donc rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 mai 2021, n° 19-20921

Quand la vente d'un bar ne fait pas un tabac… © Copyright WebLex - 2021

La SAFER lance www.le-prix-des-terres.fr !

Pour obtenir une indication sur le prix des terres agricoles que vous souhaitez vendre ou acheter, vous pouvez vous reporter au site web suivant, créé par la SAFER : https://www.le-prix-des-terres.fr/.

Pour l'utiliser, il faut tout d'abord sélectionner un marché (terres et prés, vignes, forêts ou maison à la campagne).

Vous aurez ensuite accès gratuitement aux prix moyens statistiques, aux analyses et aux chiffres du marché.

Enfin, sachez qu'au niveau communal, vous obtiendrez des informations personnalisées, en fonction de votre recherche.

Source : https://www.le-prix-des-terres.fr/

Terres agricoles : quel est le juste prix ? © Copyright WebLex - 2021

Le locataire commercial (ne) bénéficie (pas) toujours d'un droit de préemption !

A l'occasion de la vente d'un local commercial ou artisanal mis en location, le locataire bénéficie d'un droit de préemption qui lui permet de l'acquérir prioritairement.

Mais, ce droit de préemption existe-t-il toujours lorsque le vendeur vend la totalité de l'immeuble et non pas seulement le local commercial ?

« Non », vient de répondre le Gouvernement.

Il rappelle, en effet, que le droit de préemption vise spécifiquement la vente d'un local à usage commercial ou artisanal et non la vente globale d'un immeuble pouvant inclure des locaux ayant un usage artisanal ou commercial.

Une interprétation contraire obligerait les propriétaires à procéder à une vente par lots au lieu de procéder à une vente globale.

Source : Réponse Ministérielle Marseille, Sénat, du 22 avril 2021, n° 21155

Droit de préemption du locataire commercial : obligatoire ? © Copyright WebLex - 2021

Transmission du bail rural : les preuves sont-elles suffisantes ?

A la suite du décès d'un exploitant agricole, sa fille réclame au propriétaire des terres exploitées la transmission du bail rural à son profit.

Elle rappelle qu'au décès du locataire, le bail peut continuer au profit du conjoint ou de ses descendants s'ils participent à l'exploitation ou y ont participé effectivement au cours des 5 dernières années.

Ce qui est le cas ici. Et pour appuyer sa demande, elle fournit une copie de son contrat de travail, de ses bulletins de salaire, de documents comptables attestant du versement de ses salaires et une attestation de suivi d'une formation agricole.

Des preuves insuffisantes, pour le bailleur, qui estime qu'elles ne prouvent pas que la fille a effectivement participé aux travaux agricoles sur les parcelles louées.

Des preuves suffisantes, au contraire, tranche le juge, qui prononce la transmission du bail au profit de la fille de l'agriculteur décédé.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 mai 2021, n° 20-14785

Transmission d'un bail rural : sous conditions ! © Copyright WebLex - 2021

Limites d'exonération d'impôt sur le revenu applicable à la déduction forfaitaire de 10 % pour frais professionnels pour 2021

Les montants minimaux et le plafond relatifs à la déduction forfaitaire de 10 % pour frais professionnels sont les suivants :

Source :

• BOFiP-Impôts-BOI-BAREME-000035

Barème d'évaluation forfaitaire de l'avantage en nature « logement » pour 2021

L'évaluation forfaitaire de l'avantage s'établit comme suit pour l'imposition des revenus de 2020 et de 2021.

Remarque 1 : Montant mensuel du plafond de la Sécurité Sociale :

• en 2020 : P = 3 428 € ;
• en 2021 : P = 3 428 €.

Exemple : Un logement de trois pièces fourni gratuitement par l'employeur à un salarié dont la rémunération brute en espèces (R) est comprise entre 1,1 et 1,3 fois le montant mensuel du plafond de la sécurité sociale (P) doit en 2021 être évalué à : 136,20 × 3 = 408,60 € / mois.

Remarque 2 : Pour les salariés ne pouvant accomplir leur activité sans être logés dans les locaux où ils exercent leurs fonctions (fonctionnaires logés par nécessité absolue de service, personnel de sécurité et de gardiennage, etc.), la valeur forfaitaire de l'avantage de logement est réduite par application d'un abattement pour sujétions de 30 %, comme en cas de recours à la valeur locative cadastrale.

Source :

• BOI-BAREME-000002

Barème d'évaluation forfaitaire de l'avantage en nature « nourriture » pour 2021

L'évaluation forfaitaire de l'avantage en nature s'établit comme suit pour l'imposition des revenus de 2020 et de 2021.

Remarque : Cantine ou restaurant d'entreprise : la fourniture de repas dans un restaurant d'entreprise, géré ou subventionné par l'employeur, moyennant une participation des personnels, constitue pour ces derniers un avantage en nature, à raison de la différence entre le montant du forfait avantage nourriture et le montant de la participation personnelle de l'agent. Toutefois, lorsque la participation de l'agent est au moins égale à la moitié de l'évaluation forfaitaire, l'avantage est négligé.

Source :

• BOI-BAREME-000014