Actu juridique

Syndic immobilier : quel est votre rôle ?

Un copropriétaire demande au syndicat des copropriétaires et au syndic de faire enlever le conduit de refoulement de la chaudière de son voisin qui lui cause des nuisances importantes. Face à leur refus, il obtient alors de la justice qu'ils agissent. Mais rien ne se passe…

Face à cette absence de réaction, le copropriétaire, lui, réagit : il réclame la désignation d'un administrateur « ad hoc » pour agir en lieu et place du syndic, l'estimant coupable de carence dans l'exercice de sa mission.

« Quelle carence ? », s'étonne le syndic, qui justifie son inaction par l'existence d'une mésentente entre le copropriétaire et le syndicat des copropriétaires. D'autant qu'il a toujours parfaitement exécuté la totalité du reste de ses obligations…

Sauf qu'il s'obstine à ne pas exécuter une décision de justice, malgré les demandes répétées du copropriétaire, constate le juge. Une carence avérée qui justifie la nomination d'un administrateur ad hoc…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 28 septembre 2022, n° 21-19623

Mésentente entre copropriétaires : le syndic (ne) doit (pas) agir ! © Copyright WebLex - 2022

3 nouveautés pour lutter contre les déchets dans les ports

Pour rappel, des plans de réception et de traitement des déchets doivent être mis en place dans les ports maritimes, dont le contenu fait l'objet de nombreuses précisions relatives à la liste des éléments qu'ils doivent comprendre (évaluation des besoins en installations de réception portuaires, description du type et de la capacité des installations de réception portuaires, etc.).

La gestion environnementale des installations de réception des déchets portuaires, qui incombe aux autorités portuaires (ou à défaut, aux gestionnaires de port), est également renforcée.

À titre d'exemple, il est expressément prévu que le dépôt des déchets provenant des navires est réalisé dans des installations de réception portuaires adéquates, c'est-à-dire dans des installations ayant une capacité permettant de recueillir les types et les quantités de déchets des navires utilisant habituellement le port, compte tenu :

• des besoins opérationnels des navires qui font escale dans le port ;
• de la taille et de la position géographique du port ;
• du type de navires qui font escale dans le port ;
• des exemptions accordées aux navires.

Notez que les petits ports non commerciaux doivent simplement communiquer une déclaration sur l'honneur par mail à l'adresse suivante : « installations.réceptions.portuaires@developpement-durable.gouv.fr ».

Par ailleurs, un contrôle du respect de la procédure de dépôt des déchets provenant des navires faisant escale dans un port français est mis en place, établi notamment sur un mécanisme de ciblage pour les navires les plus grands, à savoir :

• les navires d'une jauge brute égale ou supérieure à 300 ;
• les navires de pêche d'une longueur égale ou supérieure à 45 mètres ;
• les navires traditionnels d'une longueur égale ou supérieure à 45 mètres ;
• les navires de plaisance d'une longueur égale ou supérieure à 45 mètres.

Ces inspections peuvent être réalisées par les personne suivantes :

• les officiers et agents de police judiciaire ;
• les officiers des ports et des ports adjoints ;
• les surveillants de port et les auxiliaires de surveillance ;
• les administrateurs des affaires maritimes ;
• les fonctionnaires affectés dans les services exerçant des missions de contrôle dans le domaine des affaires maritimes sous l'autorité ou à la disposition du ministre chargé de la mer ;
• les agents de l'État habilités par le ministre chargé de la Mer en qualité d'inspecteurs de la sécurité des navires et de la prévention des risques professionnels maritimes.

Enfin, les échanges d'informations entre les autorités portuaires et les capitaines de navires les plus grands (voir la liste ci-dessus) à propos des déchets sont formalisés. À ce titre, des modèles types de documents justificatifs ont été élaborés, à savoir :

• un modèle normalisé de notification préalable de dépôt des déchets dans les installations de réception portuaires ;
• un modèle normalisé de reçu de dépôt des déchets ;
• un certificat d'exemption.

Source :

• Arrêté du 11 août 2022 relatif aux opérations de dépôt de déchets dans les ports
• Arrêté du 11 août 2022 relatif au contrôle de la procédure de dépôt des déchets provenant des navires faisant escale dans un port français
• Arrêté du 12 août 2022 sur les échanges d'informations entre les ports et les capitaines de navires sur les déchets

Secteur maritime : renforcement des obligations en matière de lutte contre les déchets © Copyright WebLex - 2022

Open data des décisions de justice : c'est parti pour les QPC

Pour rappel, à l'occasion d'un litige judiciaire ou administratif, l'une des parties peut contester l'application d'une loi, si elle estime qu'elle est contraire aux droits et libertés garantis par la Constitution.

Pour cela, il faut poser au Conseil Constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité (QPC)… Des questions désormais concernées par l'open data des décisions de justice.

À cet effet, un portail dédié va voir le jour d'ici la fin de l'année 2022, géré par le Conseil Constitutionnel.

Source :

• Décret n° 2022-1317 du 13 octobre 2022 relatif à la mise à disposition du public des décisions rendues par les juridictions judiciaires et les juridictions administratives spécialisées sur des questions prioritaires de constitutionnalité
• Décret n° 2022-1318 du 13 octobre 2022 relatif au traitement automatisé de données à caractère personnel dénommé « Portail QPC »

Open data : au tour des QPC ? © Copyright WebLex - 2022

Comment faire appel à un « business angel » ?

Pour rappel, un « business angel » est une personne physique qui aide une entreprise ayant besoin de financement, que ce soit au moment de sa création ou pour un développement ultérieur.

En pratique, il s'agit souvent de cadres ou d'anciens entrepreneurs expérimentés qui souhaitent faire bénéficier d'autres entrepreneurs de leur expérience.

Le « business angel » va généralement privilégier les entreprises en raison soit de leur implantation (locale ou régionale), soit de leur domaine d'activité.

Le soutien apporté peut prendre différentes formes. Il peut s'agir de :

• financer directement l'entreprise, en échange d'une prise de participation dans le capital ;
• faciliter l'accès à d'autres sources de financement grâce à son réseau ;
• partager son expérience et de donner des conseils.

Pour faire appel à un « business angel », il vous suffit de déposer un dossier sur une plateforme Web spécialisée comprenant un résumé de votre projet et de votre business plan sur 18 mois.

Ensuite, votre dossier sera principalement examiné sur la base de 3 critères : le montant recherché, le domaine et le degré de maturité du projet.

Si votre projet est présélectionné, vous devrez faire une présentation face à un jury constitué de membres du réseau de « business angels ». À ce stade, il vous appartiendra de les convaincre !

Source : Actualité du ministère de l'Économie du 17 octobre 2022 : « Comment financer vos projets grâce aux « business angels » ? »

Financer votre entreprise : avez-vous pensé aux « business angels » ? © Copyright WebLex - 2022

CCMI : attention au chiffrage des travaux

Deux personnes concluent un contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan avec un constructeur. Des réserves sont émises à la réception mais… aucun correctif n'est apporté par le constructeur, ce qui incite les maîtres de l'ouvrage (donc les propriétaires) à demander au juge de l'y contraindre.

Ils en profitent également pour demander le remboursement de travaux mal chiffrés, voire non chiffrés, par le constructeur dans la notice descriptive, qu'ils avaient prévu de faire eux-mêmes.

« Pas de remboursement ! », répond le constructeur, qui rappelle que :

• les travaux de peintures intérieures en question ne sont pas indispensables à l'utilisation de la maison ;
• seuls les éléments présents dans la notice descriptive du contrat entrent dans le champ des travaux contractuels. Or, ici, le coût des clôtures, du portail et des places de stationnement était mentionné les plans… qui indiquaient également que ces travaux restaient à la charge des clients !

Ce qui n'est pas l'avis du juge, qui rappelle à son tour que le maître de l'ouvrage doit être exactement informé du coût total de la construction projetée pour lui éviter de s'engager dans une opération qu'il ne pourra mener à son terme !

La loi prévoit, en effet, que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l'ouvrage s'en réserve l'exécution et même s'ils ne sont pas indispensables à l'implantation de la maison ou à son utilisation.

Par conséquent, faute d'avoir été suffisamment précis dans le contrat, la peinture, le portail, les clôtures et les places de stationnement sont donc mis à la charge du constructeur !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 12 octobre 2022, no 21-12507

CCMI : mieux vaut plus chiffrer que pas assez ! © Copyright WebLex - 2022

PAC : des avances versées depuis le 17 octobre 2022

Alors que le Gouvernement a récemment communiqué sur les montants pour 2022 du paiement redistributif et des aides aux jeunes agriculteurs, il vient d'annoncer que des avances au titre de certaines aides de la PAC (politique agricole commune) vont pouvoir être versées.

Sont concernées par ces avances, les aides découplées (paiement de base, paiement redistributif, paiement en faveur des jeunes agriculteurs, etc.) ainsi que les aides couplées (aides aux bovins allaitants et laitiers, aides ovines, etc.). Cela devrait concerner au total près de 300 000 demandeurs.

Les premiers versements ont eu lieu depuis le 17 octobre 2022.

Compte tenu des crises climatiques et géopolitiques qui bouleversent l'actualité, les taux de ces avances ont été augmentés, passant de 50 % à 70 % du montant total pour la plupart des aides, et de 75 % à 85 % pour l'indemnité compensatoire de handicaps naturels (ICHN).

Le versement des avances se poursuivra jusqu'à la mi-novembre 2022 et le paiement des soldes devrait se faire à la mi-décembre 2022.

Source : Communiqué de presse du ministère de l'Agriculture et de la Souveraineté alimentaire : « PAC 2022 : versement de l'avance des aides directes et de l'ICHN à partir du lundi 17 octobre »

Agriculteurs : les aides européennes arrivent ! © Copyright WebLex - 2022

Résiliation du bail rural : mieux vaut se mettre à la page !

En 1992, le propriétaire de terres agricoles conclut deux baux ruraux à long terme avec un locataire, convenant d'un paiement du fermage à 2 moments différents dans l'année.

Courant 2018, le bailleur n'ayant pas été payé aux échéances convenues, il envoie par 2 fois des lettres recommandées avec demande d'avis de réception (LRAR) mettant en demeure le locataire de régler sa dette, en vain.

Il demande donc à résilier ce bail… Selon lui, en effet, la résiliation du bail est possible s'il justifie de 2 défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de 3 mois après mise en demeure, cette dernière devant rappeler le texte de loi à ce sujet. Ce qu'il a fait !

« Rappeler le texte de loi est en effet obligatoire, oui, mais pas celui de l'époque ! » indique le juge, qui rappelle au propriétaire que depuis 1992, le texte en question a été réécrit.

Pour cette raison, les mises en demeure envoyées à son locataire sont sans effet… et la procédure de résiliation ne peut pas être menée à son terme.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 12 octobre 2022, no 21-10091

Résiliation du bail rural : attention au formalisme ! © Copyright WebLex - 2022

Société en cours de formation et représentant : qui doit signer ?

Juste avant de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS), une société civile immobilière (SCI) conclut une promesse de vente avec un acheteur… qui décide finalement de ne pas aller au bout de son projet et refuse de conclure le contrat définitif.

La SCI, qui s'est entre-temps immatriculée, souhaite tout de même être indemnisée : à cette fin, elle demande la mise en place d'une hypothèque judiciaire sur un bien appartenant à l'acheteur, qu'elle obtient.

Ce qui n'est pas du goût de l'acheteur, qui rappelle que la promesse de vente n'est de toute façon pas valable car au moment de sa signature, la SCI n'était pas immatriculée au RCS… Effet domino, l'hypothèque demandée ne peut qu'être levée, selon lui.

« Sauf que les actes passés par une société en formation avant son immatriculation sont pris pour son compte par le mandataire désigné pour cela dans les statuts ! » rétorque la SCI. Pour elle, pas besoin donc que le signataire de la promesse apparaisse expressément comme agissant pour le compte de la société en formation.

Ce qui n'est pas l'avis du juge : il constate, en effet, que la promesse n'a pas été conclue par le mandataire agissant pour le compte de la SCI, mais par la société elle-même, et cela change tout…

Il ne suffit donc pas que les statuts de la société donnent pouvoir à quelqu'un pour agir pour le compte d'une société en formation, encore faut-il que cette personne intervienne en cette qualité, ce qui n'est pas le cas ici.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 12 octobre 2022, no 21-19999

Quand une société n'a (n'aurait ?) aucune personnalité… © Copyright WebLex - 2022

ICPE et bail commercial : des obligations de remise en état strictes

Une entreprise signe un contrat de bail commercial avec une société afin de louer, pour les besoins de son activité, un site industriel relevant de la catégorie des ICPE (installation classée pour la protection de l'environnement).

L'entreprise locataire donne congé quelques années plus tard et dépose également en préfecture un dossier de cessation des activités des installations exploitées sur une partie du site… conformément à la réglementation.

Problème : le propriétaire des lieux lui reproche de ne pas avoir remis en état le site lors de son départ. Selon lui, en effet, le dernier exploitant est tenu d'une obligation de remise en état lorsqu'une ICPE est mise à l'arrêt définitivement, ce qui est le cas ici.

« Vous m'aviez pourtant dit que vous souhaitiez reprendre par vous-même l'exploitation ! », réplique le locataire, qui estime, de ce fait, ne pas être tenu par l'obligation de remise en état.

« Peu importe ! », tranche le juge : l'intention du propriétaire de reprendre l'exercice de son activité industrielle est sans incidence sur l'obligation qu'a le dernier exploitant de mettre en sécurité et de remettre en état le site loué. L'entreprise locataire doit donc ici indemniser le propriétaire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 12 octobre 2022, no 21-20970

ICPE et bail commercial : remise en état obligatoire ! © Copyright WebLex - 2022

Tickets de train gratuits : à réclamer d'ici le 25 octobre 2022 !

DiscoverEU est un dispositif mis en place pour permettre à 35 000 jeunes de 18 ans de voyager dans l'Union européenne (UE) grâce à des tickets de train gratuits.

Cette année, ce sont les jeunes nés en 2004 qui peuvent en bénéficier, à condition qu'ils réclament des tickets en temps voulu : ils ont, en effet, jusqu'au 25 octobre 2022 à midi pour le faire.

Pour rappel :

• les participants peuvent voyager au maximum 30 jours dans au moins un pays étranger ;
• les voyages se font en majorité en train, mais il est aussi possible de voyager en ferry ou en bus pour les jeunes venant de régions éloignées du réseau ferroviaire ; les voyages en avion ne sont possibles que si aucun autre moyen de transport n'est possible.

Source : Communiqué de presse du Parlement européen du 11 octobre 2022 : « Découvrir l'Europe grâce à des tickets de train gratuits »

Transport en train des jeunes : voyager gratuitement ? © Copyright WebLex - 2022

Transparence des prix d'achat des produits alimentaires : la liste des produits exemptés évolue

Pour rappel, les conditions générales de vente des contrats conclus dans le secteur agroalimentaire doivent, sous réserve d'exceptions, comporter plusieurs mentions obligatoires, notamment pour répondre à des obligations de transparence sur le prix d'achat de certains produits transformés ou matières premières agricoles.

Une liste des produits alimentaires, catégories de produits alimentaires ou produits destinés à l'alimentation des animaux de compagnie non concernés par ces mentions obligatoires a vu le jour le 1er novembre 2021.

Cette liste vient de faire l'objet d'une mise à jour, applicable depuis le 17 octobre 2022, et consultable ici. À titre d'exemple, on trouve dans cette liste l'item 0409 00 00 Miel nature, y compris propolis, pollen et gelée royale.

Source : Décret n° 2022-1325 du 13 octobre 2022 modifiant le décret n° 2021-1426 du 29 octobre 2021 fixant la liste des produits alimentaires, catégories de produits alimentaires ou produits destinés à l'alimentation des animaux de compagnie exclus du champ d'application de l'article L. 441-1-1 du code de commerce

Produits alimentaires : la transparence pour tous ? © Copyright WebLex - 2022

Les transporteurs de carburants doivent pouvoir circuler !

Dans un contexte de blocage des raffineries, pour permettre aux transporteurs d'assurer au mieux l'approvisionnement en carburants, le Gouvernement a prolongé les mesures facilitant l'approvisionnement, à savoir :

• la levée des interdictions de circulation des transports de carburants (à l'exception du butane, du propane et des gaz à usages industriels) les 21, 22, 23 et 24 octobre 2022 inclus ;
• la flexibilité des limites en matière de temps de conduite jusqu'au 26 octobre 2022.

S'agissant de la levée des interdictions de circulation, les chauffeurs doivent pouvoir justifier de la conformité du transport effectué en cas de contrôle, en fournissant un document se trouvant à bord du camion ou étant immédiatement accessible, s'il est dématérialisé.

Source :

• Décret n° 2022-1338 du 20 octobre 2022 relatif à l'entrée en vigueur immédiate d'un arrêté
• Arrêté du 20 octobre 2022 portant levée de l'interdiction de circulation des véhicules de transport de produits d'hydrocarbures, les 21, 22, 23 et 24 octobre 2022
• Arrêté du 20 octobre 2022 modifiant l'arrêté du 12 octobre 2022 portant dérogation temporaire aux règles en matière de temps de conduite pour le transport routier de carburants
• Communiqué de presse du ministère de l'Écologie du 20 octobre 2022 : « Prolongation des mesures de flexibilité sur le transport de carburants pour accompagner la poursuite du redressement de la situation »

Transport : une prolongation des mesures exceptionnelles pour faire face à la pénurie de carburants © Copyright WebLex - 2022