Actualités

Un dégrèvement de taxe foncière qui n'a rien d'automatique !

Une société est propriétaire d'un ensemble immobilier composé de logements d'habitation et de places de stationnement qu'elle donne en location.

Parce que pendant plus de 3 mois, elle n'a pas pu louer 29 de ces appartements au vu du climat d'insécurité affectant le quartier, elle demande à bénéficier d'un dégrèvement de taxe foncière.

Ce que lui refuse l'administration fiscale, qui rappelle que pour en bénéficier, encore faut-il remplir les conditions suivantes :

• la vacance ou l'inexploitation doit être indépendante de la volonté de la société ;
• elle doit avoir une durée de 3 mois au moins ;
• elle doit affecter soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée.

Or, ici, pour justifier que la vacance des appartements était indépendante de sa volonté, la société s'est contentée d'invoquer un problème d'insécurité régnant dans la copropriété, sans préciser pour chaque appartement ni les mesures prises pour le louer, ni les circonstances ayant entraîné la vacance à laquelle elle n'a pu remédier.

De même, l'administration fiscale relève que pour la même période que celle pour laquelle la société demande à bénéficier du dégrèvement, elle a tout de même pu louer la moitié des biens se trouvant dans le même ensemble immobilier que les 29 appartements en question.

Autant d'éléments qui lui permettent de refuser d'accorder à la société le bénéfice du dégrèvement de taxe foncière demandé, ce que confirme le juge.

Source : Arrêt du Conseil d'Etat du 11 mai 2021, n°440045

Taxe foncière : même pour les logements vacants ? © Copyright WebLex - 2021

TEOM : le taux de taxation est-il « manifestement » disproportionné ?

Dans le cadre d'un litige l'opposant à l'administration fiscale, une société demande la réduction de sa taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), estimant que le taux de taxation appliqué par sa commune est « manifestement » disproportionné.

Après calculs, en effet, la société aurait constaté que le produit de cette taxe, tel qu'il résulte de l'application du taux déterminé par la commune, excèderait le coût total de la collecte et du traitement des déchets ménagers.

Rappelons que la TEOM est une taxe due par les particuliers et les entreprises qui est destinée à financer la collecte et le traitement des déchets ménagers. Le produit de cette taxe ne peut donc pas servir à financer des dépenses communales sans lien avec la gestion des déchets.

Mais dans cette affaire, après avoir également refait les calculs, le juge conclut que le taux de taxation pratiqué par la commune n'est pas « manifestement » disproportionné.

La demande de réduction de taxe déposée par la société est donc rejetée.

Source : Arrêt du Conseil d'Etat du 5 mai 2021, n°438897

TEOM : chaque détail compte… © Copyright WebLex - 2021

Impôts locaux et cabanes de pêcheurs : une appréciation au cas par cas

Le régime fiscal qui s'applique aux cabanes de pêcheurs en matière d'impôts locaux dépend nécessairement de l'examen de chaque situation de fait par l'administration fiscale, sous le contrôle du juge de l'impôt.

Toutefois, le gouvernement rappelle quelques fondamentaux…

Concernant la taxe foncière sur les propriétés bâties, elle est due au titre des constructions fixées au sol à perpétuelle demeure qui présentent le caractère de véritable bâtiment.

On entend comme étant fixées au sol à perpétuelle demeure les habitations légères de loisirs fixées ou posées sur des socles en béton et qui n'ont pas vocation à être déplacées.

Au regard des circonstances, si la cabane de pêcheurs n'est pas soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties, le terrain sur lequel elle est située pourra être, selon le cas, soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties ou non bâties.

Quant à la taxe d'habitation, elle concerne :

• les locaux meublés affectés à l'habitation, quelle que soit leur situation au regard de la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
• les dépendances des locaux meublés affectés à l'habitation : la taxe d'habitation s'applique donc, dans cette hypothèse, aux constructions (remises, hangars, etc.) implantées sur des terrains situés à proximité d'une habitation.

Dès lors, les cabanes de pêcheurs non affectées à l'habitation mais qui servent uniquement à ranger le matériel de pêche peuvent échapper à la taxation. A l'inverse, celles qui sont affectées à l'habitation et qui ne peuvent être déplacées en permanence sont imposables à la taxe d'habitation.

Dans cette situation, 2 cas de figure doivent être distingués :

• si la cabane de pêcheurs est occupée par une personne à titre d'habitation, celle-ci doit s'acquitter de sa taxe d'habitation dans les conditions de droit commun ;
• si elle fait l'objet d'occupations précaires et successives s'apparentant à un régime hôtelier, son gestionnaire sera passible de la cotisation foncière des entreprises. Il échappera à la taxe d'habitation si ces locaux ne font pas partie de son habitation personnelle.

Enfin, retenez qu'une cabane de pêcheurs qui constitue un local professionnel de pêcheurs peut être soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la cotisation foncière des entreprises.

Source : Réponse ministérielle Masson du 15 avril 2021, Sénat, n°13110

Pas d'impôts locaux pour les cabanes de pêcheurs ? © Copyright WebLex - 2021

Du nouveau concernant le diagnostic assainissement

Pour rappel, les communes assurent le contrôle des raccordements au réseau public de collecte, la collecte, le transport et l'épuration des eaux usées, ainsi que l'élimination des boues produites.

Dans ce cadre, il est désormais prévu que le contrôle du raccordement doit être réalisé pour tout nouveau raccordement d'un immeuble au réseau public et lorsque les conditions de raccordement sont modifiées.

À l'issue du contrôle, la commune doit impérativement établir et transmettre au propriétaire de l'immeuble (ou, en cas de copropriété, au syndicat des copropriétaires), un document décrivant le contrôle réalisé et évaluant la conformité du raccordement au regard des prescriptions réglementaires, dans un délai qui sera fixé ultérieurement.

Ce document est valable pendant 10 ans.

Point important, notez que ce contrôle, effectué à la demande du propriétaire de l'immeuble ou du syndicat des copropriétaires, est réalisé aux frais du demandeur.

En outre, au plus tard 1 mois après la signature de l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble, le notaire doit adresser à titre de simple information, par tous moyens y compris par voie dématérialisée, à l'autorité qui a édité le diagnostic assainissement, une attestation contenant la date de la vente, les informations nécessaires à l'identification du bien vendu ainsi que les nom et adresse de l'acquéreur.

Enfin, il était jusqu'à présent prévu que la commune contrôlait la qualité d'exécution des ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement. Cette disposition est désormais supprimée.

Une nouvelle cause d'exclusion au droit de préférence sur les terrains boisés

En cas de vente d'une propriété classée au cadastre en « nature de bois et forêts » d'une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d'une parcelle boisée contiguë bénéficient d'un droit de préférence pour acheter prioritairement le bien vendu.

Ce droit de préférence est toutefois exclu dans certaines situations.

Dorénavant, s'ajoutent à la liste d'exclusion les ventes faites au profit d'un conservatoire régional d'espaces naturels ou au profit du Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres.

Du nouveau pour le droit de préemption des espaces naturels sensibles

Le droit de préemption du département ou du Conservatoire du littoral au titre des espaces naturels sensibles au sein des périmètres sensibles est rétabli.

En conséquence, les préemptions décidées dans ces périmètres depuis le 1er janvier 2016 sont officiellement validées afin d'assurer la sécurité juridique de ces acquisitions.

Du nouveau pour le dispositif d'information des acquéreurs et locataires (IAL)

Le dispositif d'information des acquéreurs et locataires (IAL) comprend désormais les cartographies locales d'exposition au recul du trait de côte.

Par ailleurs, le moment de la délivrance de l'information est modifié. Cette information est actuellement délivrée au moment de la signature de la promesse de vente, de l'acte de vente ou du contrat de location. L'information sera dorénavant fournie dès la visite du bien.

Enfin, toute annonce immobilière, quel que soit son support de diffusion, doit désormais comprendre une mention précisant le moyen d'accéder au IAL.

Cette mesure sera applicable au plus tard le 1er janvier 2023 et sera précisée dans un décret à venir.

Du nouveau pour Géoportail

Le site web Géoportail de l'urbanisme (https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr/) va désormais comporter des cartes de préfiguration des zones exposées au recul du trait de côte.

Création d'un nouveau droit de préemption

Il est créé un droit de préemption, spécifique et prioritaire, applicable dans les zones exposées au recul du trait de côte, afin de permettre aux communes d'acquérir les biens situés sur les terrains qui ont vocation à disparaître.

Un décret à venir précisera ce nouveau droit de préemption.

Source : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

Loi Climat : du nouveau pour la vente immobilière © Copyright WebLex - 2021

Limiter l'utilisation des appareils de chauffage

Pour limiter la pollution de l'air, les préfets peuvent interdire l'utilisation des appareils « contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques ». Toutefois, il n'est pas simple de contrôler cette interdiction.

Pour remédier à cela, ils peuvent désormais interdire l'installation de ces appareils.

Par ailleurs, le préfet va désormais pouvoir demander la présentation d'un justificatif permettant de vérifier la conformité des nouveaux appareils installés (notice constructeur, attestation établie par un professionnel labellisé RGE, etc.).

Réduire la consommation énergétique

Pour rappel, le service public de la performance énergétique de l'habitat assure l'accompagnement des consommateurs qui sont engagés dans une démarche de diminution de leur consommation énergétique.

Les missions de ce service et ses modalités de fonctionnement viennent d'être entièrement refondues.

De même, pour renforcer l'efficacité de son action, il est prévu la mise en place d'un réseau de guichets d'information, de conseil et d'accompagnement, gratuits et personnalisés, sur l'ensemble du territoire national.

Ceux-ci proposeront un service d'information, de conseil et d'accompagnement aux propriétaires, locataires ou syndicats de locataires, ainsi qu'à leurs représentants et présenteront les aides visant à favoriser la rénovation énergétique.

Contraindre au raccordement aux réseaux publics des eaux usées

Pour mémoire, tant que le propriétaire d'un immeuble ne s'est pas conformé aux obligations prévues en matière de raccordement aux réseaux publics de collecte d'eaux usées domestiques, il est astreint au paiement d'une somme au moins équivalente à la redevance qu'il aurait payée au service public d'assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d'une installation d'assainissement autonome réglementaire.

Jusqu'à présent, le montant de cette somme pouvait être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal dans la limite de 100 %. Ce seuil est désormais réhaussé à 400 %.

Notez toutefois que la somme due n'est pas recouvrée si les obligations de raccordements sont satisfaites dans un délai de 12 mois à compter de la date d'envoi de la notification de la pénalité.

Déclarer les puits

Pour rappel, tout prélèvement, puit ou forage réalisé à des fins d'usage domestique de l'eau doit obligatoirement faire l'objet d'une déclaration auprès du maire de la commune concernée.

Il est désormais prévu que les entreprises doivent tenir un registre des forages d'eau qu'elles réalisent, quel qu'en soit l'usage, et les déclarer pour le compte de leur client au maire de la commune concernée dans les 3 mois qui suivent leur réalisation.

Source : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

Loi Climat : 4 mesures pour les particuliers © Copyright WebLex - 2021

Interdiction de location des logements énergivores

Pour rappel, tout bailleur est tenu de remettre à son locataire un logement décent, qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour sa sécurité ou sa santé, et qui répond à un critère de performance énergétique minimal.

Ce critère doit prochainement être remplacé par un niveau de performance énergétique minimal, dont les modalités doivent encore être définies par décret.

Retenez tout de même que le niveau de performance d'un logement décent sera compris :

• entre la classe A et la classe F, à compter du 1er janvier 2025 ; les logements classés G ne pourront donc plus être mis en location ;
• entre la classe A et la classe E, à compter du 1er janvier 2028 ; les logements classés F ne pourront donc plus être mis en location ;
• entre la classe A et la classe D à compter du 1er janvier 2034 ; les logements classés E ne pourront donc plus être mis en location.

Toutefois, en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent sera compris :

• entre la classe A et la classe F à compter du 1er janvier 2028
• entre la classe A et la classe E à compter du 1er janvier 2031.

Les logements qui ne répondront pas à ces critères seront considérés comme non-décents.

Lutte contre les passoires thermiques

Les logements les plus énergivores (étiquettes F et G du diagnostic de performance énergétique) ne vont plus pouvoir faire l'objet d'une hausse de loyers :

• lors d'une nouvelle mise en location ;
• lors d'un révision de loyer périodique suite à une variation de la clause sur laquelle le loyer est indexé ;
• lors du renouvellement du bail d'habitation.

Cette mesure s'applique aux baux d'habitation conclus ou renouvelés à compter du 24 août 2022.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, cette mesure est applicable aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024.

Modification des pouvoirs du juge

Pour mémoire, si un logement ne satisfait pas aux conditions requises en matière de décence, le locataire a aujourd'hui la possibilité d'engager un recours à l'encontre de son bailleur, qui peut être amiable, puis judiciaire.

Désormais, lors de la phase judiciaire, le juge va pouvoir contraindre le bailleur à effectuer les travaux nécessaires, sauf dans l'un des 2 cas suivants :

• le logement fait partie d'un immeuble en copropriété et le copropriétaire démontre qu'il n'a pas pu atteindre ce niveau de performance malgré les diligences entreprises ;
• le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal et ce, malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Notez que les contraintes en question seront précisées par un décret et ne seront applicables qu'à partir du 1er janvier 2025.

Nouveau motif de délivrance d'un congé par le bailleur

La possibilité, pour le bailleur d'un logement d'habitation, de délivrer congé à son locataire doit obligatoirement faire suite à l'un des motifs limitativement énumérés par la loi (comme la décision de reprendre ou de vendre le logement).

S'ajoute à cette liste de motifs la réalisation de travaux d'économie d'énergie dans les parties privatives rendant nécessaire la libération des lieux et permettant d'atteindre le niveau de performance minimal requis pas la loi.

Travaux sans l'accord du bailleur

Pour mémoire, le locataire d'un logement ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit de son bailleur.

Cependant, il peut réaliser des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie, y compris si son bailleur n'a pas répondu dans un délai de 2 mois à sa demande écrite.

A cette liste s'ajoutent désormais les travaux de rénovation énergétique.

Source : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

Loi Climat : du nouveau pour la location immobilière © Copyright WebLex - 2021

Du nouveau pour les zones d'activités économiques

Désormais, dans les zones d'activités économiques (ZAE), le préfet, le maire et le président de l'intercommunalité peuvent, dans certaines conditions, mettre en demeure les propriétaires de biens vacants de réaliser des travaux de réhabilitation.

En outre, ils peuvent procéder à leur expropriation lorsque la mise en demeure de réaliser des travaux n'est pas suivie d'effet.

Notez que les ZAE sont les zones d'activité industrielle, commerciale, tertiaire, artisanale, touristique, portuaire ou aéroportuaire.

Un décret à venir doit préciser cette mesure.

Création d'une définition de la notion de friche

La notion de « friche » fait désormais l'objet d'une définition. Il s'agit de « tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l'état, la configuration ou l'occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables ».

Création de 2 études relatives aux travaux

Afin de promouvoir la réversibilité du bâti, il est créé 2 études obligatoires du potentiel de changement de destination et d'évolution du bâtiment :

• la première, préalable à la construction de certains bâtiments neufs, doit faire l'objet d'une attestation transmise aux services de l'État ;
• la deuxième, préalable à toute démolition, est jointe au diagnostic déchets.

Cette mesure, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2023, sera précisée dans un décret à venir.

Du nouveau pour les marchés privés de travaux

Pour mémoire, les marchés privés de travaux et prestations de service sur des bâtiments réalisés en cotraitance dont le montant n'excède pas 100 000 € hors taxe doivent comporter certaines mentions obligatoires sous peine de nullité.

Parmi celles-ci figurent désormais la mention de l'absence de solidarité juridique des cotraitants envers le client, maître d'ouvrage, sauf dans le cas où le client l'exige.

Création d'un droit de surplomb

Pour favoriser la rénovation énergétique, il est désormais instauré un droit de surplomb de 35 cm pour le propriétaire qui réalise l'isolation thermique de son bâtiment par l'extérieur.

Ce droit s'exerce lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.

Le droit de surplomb se traduit par le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

L'exercice de ce droit doit faire l'objet d'une convention et le propriétaire de l'immeuble voisin a le droit au versement d'une indemnité.

Avant tout commencement des travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler doit notifier son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et bénéficier de son droit de surplomb.

Le voisin a alors 6 mois, à compter de cette notification, pour s'opposer à l'exercice de ce droit pour un motif sérieux et légitime tenant :

• à l'usage présent ou futur de sa propriété ;
• à la méconnaissance des règles encadrant l'exercice du droit de surplomb.

Dans ce même délai de 6 mois, il peut s'opposer au droit d'accès à son fonds et à la mise en place d'installations provisoires si la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds en seraient durablement affectées.

Il peut également saisir le juge afin que celui-ci fixe le montant de l'indemnité à laquelle il a droit.

L'ensemble de ces dispositions doivent faire l'objet de précisions ultérieures.

Source : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

Loi Climat : les mesures (générales) pour l'immobilier © Copyright WebLex - 2021

Consécration de la réglementation relative au DPE

Pour rappel, les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation font l'objet d'un classement en raison de leur performance énergétique et de leur performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre, via l'élaboration d'un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Ce diagnostic doit obligatoirement être établi lorsque le logement est mis en location ou en vente.

Les règles relatives aux DPE ont été refondues le 1er juillet 2021, en vue d'améliorer sa fiabilité et de le rendre opposable au propriétaire du logement.

Dans le sillage de cette évolution, le rôle du DPE et la classification des bâtiments en fonction de leurs performances énergétiques sont désormais consacrés par la loi.

Dans ce cadre, il est précisé que le niveau de performance d'un bâtiment est exprimé :

• en kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an, s'agissant de la consommation énergétique ;
• en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s'agissant des émissions de gaz à effet de serre induites.

La classification des bâtiments est la suivante :

En outre, il est désormais précisé que le DPE indique la quantité d'énergie issue de sources d'énergies renouvelables utilisée dans le bâtiment ou la partie de bâtiment à usage d'habitation en distinguant :

• celle produite par des équipements installés à demeure ;
• celle véhiculée par des réseaux de distribution d'électricité, de gaz ou de chaleur.

Evolution du contenu du DPE

Pour rappel, le DPE est un document comportant la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale ainsi que, et c'est une nouveauté, les émissions de gaz à effet de serre induites et la performance du bien en matière d'émissions de gaz à effet de serre.

Dès lors, en cas de vente ou de location, le classement du bien au regard de sa performance énergétique mais aussi de sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre contenu dans le DPE doit être mentionné dans les annonces relatives à la vente ou à la location du bien.

Par ailleurs, dans le but d'améliorer la mesure de la qualité de l'air dans les bâtiments, le DPE contient dorénavant une information sur les conditions d'aération ou de ventilation.

Création d'une sanction pour les non-professionnels

Depuis le 1er janvier 2021, les annonces immobilières doivent faire état du DPE du bien mis en location ou en vente.

Un professionnel qui manque à cette obligation peut être condamné au paiement d'une amende de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une société.

Désormais, l'amende de 3 000 € peut être également prononcée à l'encontre d'un non-professionnel qui manquerait à cette obligation.

Du nouveau pour le DPE collectif

A compter du 1er janvier 2024, tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 devra obligatoirement disposer d'un DPE.

Celui-ci sera renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans, sauf lorsqu'un diagnostic, réalisé après le 1er juillet 2021, permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.

Par dérogation, il est toutefois prévu que pour les bâtiments relevant du statut de la copropriété et comprenant au plus 200 lots à usage de logement, de bureaux ou de commerces, cette mesure entre en vigueur :

• au 1er janvier 2025, pour les copropriétés qui comprennent entre 51 et 200 lots ;
• au 1er janvier 2026, pour les copropriétés d'au plus 50 lots.

Par dérogation également, cette disposition ne sera applicable qu'à partir du 1er janvier 2028 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Du nouveau pour le DPE en copropriété

Jusqu'à présent, il était prévu, pour tout immeuble en copropriété équipé d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, que le syndic inscrive à l'ordre du jour de l'assemblée générale (AG) des copropriétaires qui suit l'établissement du DPE ou d'un audit énergétique, la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique.

A compter du 1er janvier 2025, cette obligation est étendue à l'ensemble des immeubles relevant du statut de la copropriété, y compris ceux équipés d'un système de chauffage ou de climatisation individuel.

Par dérogation, il est toutefois prévu que pour les bâtiments comprenant au plus 200 lots à usage de logement, de bureaux ou de commerces, cette mesure entre en vigueur :

• au 1er janvier 2025, pour les copropriétés qui comprennent entre 51 et 200 lots ;t
• au 1er janvier 2026, pour les copropriétés d'au plus 50 lots.

Par dérogation toujours, cette disposition ne sera applicable qu'à partir du 1er janvier 2028 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Du nouveau pour l'audit énergétique

Jusqu'à présent, il était prévu qu'en cas de vente ou de location d'un logement dont la consommation énergétique primaire était supérieure ou égale à 331 kilowattheures par m² et par an, le DPE devait comprendre un audit énergétique.

Cette disposition vient d'être supprimée.

Il est désormais prévu que cet audit énergétique doit être réalisé lorsque sont proposés à la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation qui comprennent un seul logement ou plusieurs logements qui ne relèvent pas de la copropriété et qui appartiennent aux classes D, E, F ou G.

Cet audit doit être réalisé par un professionnel répondant à des conditions de qualification (qui seront définies par décret) et sans lien susceptible d'affecter son impartialité et son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui.

L'audit énergétique réalisé doit formuler des propositions de travaux qui doivent notamment présenter un coût qui n'est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien et permettre d'atteindre une rénovation énergétique performante.

Les travaux doivent obéir à un parcours cohérent :

• dont la 1ère étape permet d'atteindre au minimum la classe E ;
• et qui permet d'atteindre la classe B, lorsque les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou le coût des travaux n'y font pas obstacle

Notez que le contenu de l'audit sera défini ultérieurement.

Cette disposition s'appliquera :

• le 1er janvier 2022, pour les logements qui appartiennent à la classe F ou G ;
• le 1er janvier 2025, pour les logements qui appartiennent à la classe E ;
• le 1er janvier 2034, pour les logements qui appartiennent à la classe D.

Par exception, en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, elle s'appliquera :

• le 1er juillet 2024, pour les logements qui appartiennent à la classe F ou G ;
• le 1er janvier 2028, pour les logements qui appartiennent à la classe E.

Concernant la qualité de l'air

Pour mémoire, les bâtiments doivent être conçus, construits et entretenus en préservant la qualité de l'air.

A compter du 1er janvier 2025 au plus tard, ces conceptions, constructions et entretiens feront l'objet d'exigences spécifiques par typologie de bâtiment qui seront précisées dans un décret à venir.

En outre, les travaux portant sur les parois opaques ou vitrées donnant sur l'extérieur des bâtiments ainsi que ceux portant sur les installations de ventilation et de chauffage devront, si nécessaire, s'accompagner de travaux complémentaires permettant de garantir un renouvellement suffisant mais maîtrisé de l'air.

Lutter contre les passoires thermiques

Pour mémoire, à compter du 1er janvier 2028, il est prévu que la consommation énergétique des bâtiments à usage d'habitation n'excède pas le seuil de 330 kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an (étiquette F et G du DPE).

A compter du 1er janvier 2022, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier à usage d'habitation dépassant ce seuil, cette information devra être mentionnée dans les annonces immobilières, dans les actes de vente et dans les baux d'habitation.

Par exception, cette disposition n'est applicable en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte qu'à compter du 1er juillet 2024.

Annexer le DPE ou l'audit énergétique

Pour rappel, il est prévu qu'en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique (DDT), fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.

Parmi les documents compris dans le DDT figurent :

• le DPE et, le cas échéant, l'audit énergétique réalisé par un professionnel ;
• un certificat attestant de la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le préfet lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère.

Notez que l'audit énergétique doit obligatoirement être remis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel lors de la première visite de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet d'un tel audit.

Cette remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique.

Du nouveau pour la notion de logement décent en Outre-mer

Dans le cadre d'une location de logement, il est prévu qu'à compter du 1er janvier 2023 au plus tard, le bailleur remette au locataire un logement décent répondant, entre autres, à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par m² et par an.

Il est en outre prévu, à compter de cette même date, que le juge ne pourra ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d'énergie finale par m² et par an lorsque le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre qu'il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal malgré les diligences effectuées.

Par exception, ces 2 dispositions n'entreront en vigueur en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte qu'à compter d'une date fixée par décret et au plus tard le 1er janvier 2028.

L'obligation de transmission de données à l'ADEME

Pour rappel, il est prévu que les diagnostiqueurs transmettent les DPE à l'Agence de l'environnement et de la maîtrise l'énergie (ADEME), notamment à des fins d'information et de contrôle.

Cette obligation vaut désormais aussi pour les audits énergétiques.

Source : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

Loi Climat : ce qui change concernant le DPE et l'audit énergétique © Copyright WebLex - 2021

C'est l'histoire d'une entreprise qui demande à voir le supérieur hiérarchique de son contrôleur fiscal…

Une entreprise fait l'objet d'un contrôle fiscal au cours duquel son avocat demande à voir le supérieur hiérarchique du vérificateur. Parce que l'administration n'y donne pas suite, l'entreprise réclame l'annulation du contrôle…

Pourtant, l'entretien a bien eu lieu, rétorque l'administration fiscale. « Certes », mais à l'issue du contrôle, constate l'entreprise. Or, rappelle-t-elle, il est bien prévu dans la charte du contribuable vérifié qu'elle peut saisir 2 fois le supérieur hiérarchique du vérificateur : pendant le contrôle et à l'issue du contrôle après que l'administration a répondu à ses observations. Ne pas donner suite à une demande d'entrevue pendant le contrôle le rend donc irrégulier, puisqu'il s'agit là d'une garantie substantielle pour elle…

« Exact », confirme le juge. Mais il rappelle aussi que l'entreprise doit faire état, dans sa demande d'entrevue en cours de contrôle, de difficultés affectant le déroulement des opérations de contrôle. Ce qu'elle n'a pas fait ici…

Arrêt du Conseil d'Etat du 25 mars 2021, n° 430593

La petite histoire du jour

Coronavirus (COVID-19) et export : vers une prolongation des mesures de soutien

Le 1er septembre 2021, le Gouvernement a fait le point sur les mesures de soutien destinées au secteur de l'export mises en place au début de la crise sanitaire.

Après un bilan positif, de nouvelles annonces ont été faites pour les mois à venir, à savoir :

• la prolongation des dispositifs Chèque relance export (CRE- qui prend en charge, dans la limite d'un plafond, les dépenses éligibles d'une prestation d'accompagnement à l'international pour les PME et ETI française) et Chèque relance VIE (qui constitue une aide publique de 5 000 € destinée aux entreprises françaises susceptibles de recruter des jeunes en mission de volontariat international en entreprises - VIE) jusqu'au 30 juin 2022 ;
• l'amplification des outils digitaux de soutien à l'export, notamment par la promotion spéciale de 3 e-vitrines dédiées aux vins et spiritueux, aux cosmétiques et aux produits agroalimentaires, qui ont été lancées en 2021 ;
• le doublement du Chèque relance VIE, dont le montant passe à 10 000 € (contre 5 000 € habituellement) pour le recrutement des jeunes issus des quartiers prioritaires de la politique de la ville et de jeunes issus d'une formation courte ;
• la mise en place d'un nouveau dispositif de déploiement des VIE pour faciliter, fluidifier mais aussi sécuriser les prises de fonctions à l'étranger des jeunes volontaires ;
• la contribution nouvelle du Chèque relance export (CRE) :

• ○ au financement de formations courtes (d'1 ou 2 jours) pour les chefs d'entreprise et directeurs export des PME sur des thématiques export identifiées ;
• ○ à la prise en charge à hauteur de 50 % des coûts de prestation de traduction des supports de communication dans la langue des pays prospectés, dans la limite maximum de 800 € ;

• l'éligibilité au Chèque relance export des opérations collectives de prospection à l'export inscrites aux programmes régionaux et pilotées par un membre de la Team France Export.

Il est en outre prévu diverses adaptations des mesures du plan de relance export déjà en place, parmi lesquelles :

• l'assouplissement des règles de cumul du nombre de Chèques relance export, avec un plafond élargi à 4 CRE par entreprise, tout type de prestation (individuelle ou collective) confondu ;
• la réouverture d'une procédure d'agrément d'opérateurs privés afin que leurs prestations soient désormais éligibles aux CRE.

Notez enfin que les acteurs du secteur de l'export sont invités à se préparer à la mise en œuvre des formalités administratives et des contrôles à l'importation au Royaume-Uni à compter du 1er octobre 2021, notamment en ce qui concerne les produits d'origine animale.

Source : Communiqué de presse du Gouvernement du 1er septembre 2021, n° 1332

Coronavirus (COVID-19) : quelles nouveautés pour le secteur de l'export à la rentrée 2021 ? © Copyright WebLex - 2021

Adhésion au téléservice « compte AT/MP » avant le 1er décembre 2021 !

Chaque année, les employeurs reçoivent, de la part de la Caisse régionale dont ils dépendent (Carsat, Cramif ou CGSS), la notification de leur taux de cotisation relative aux accidents du travail et aux maladies professionnelles (AT/MP).

Depuis le 1er janvier 2020, et sauf dérogation temporaire, les entreprises employant au moins 150 salariés reçoivent les notifications de leurs taux AT/MP et de leur classement de risques par voie dématérialisée.

Cette dématérialisation de la notification du taux AT/MP est progressivement généralisée pour l'ensemble des entreprises :

• depuis le 1er janvier 2021 pour les entreprises de 10 à 149 salariés ;
• à compter du 1er janvier 2022 pour les entreprises de moins de 10 salariés.

Elle nécessite, pour les entreprises qui ne l'ont pas déjà fait, d'adhérer au téléservice « compte AT/MP » sur le site net-entreprises.fr : les entreprises de moins de 10 salariés devront le faire avant le 1er décembre 2021.

Vous trouverez plus de précisions concernant l'ouverture de ce compte AT/MP sur le site ameli.fr.

Notez que cette adhésion est impérative, au risque de vous voir appliquer des pénalités :

• pour les entreprises de moins de 20 salariés, de 0,5 % du Plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS), arrondi à l'euro supérieur, par salarié ou assimilé compris dans les effectifs de l'entreprise pour lesquels l'absence d'adhésion est constatée ;
• pour les entreprises de 20 à 149 salariés, de 1 % du PASS (arrondi à l'euro supérieur) ;
• pour les entreprises d'au moins 150 salariés, de 1,5 % du PASS (arrondi à l'euro supérieur).

Attention, cette pénalité est due au titre de chaque année ou, à défaut, au titre de chaque fraction d'année durant laquelle l'absence d'adhésion au téléservice : “Compte AT/MP” est constatée.

Source :

• Arrêté du 8 octobre 2020 fixant les modalités de la notification électronique des décisions mentionnées au quatrième alinéa de l'article L. 242-5 du code de la sécurité sociale
• Net-entreprises.fr, Actualité du 15 juin 2021 : Cotisations AT/MP : obligation légale de dématérialisation des taux
• Ameli.fr, 13 juillet 2021, Compte AT/MP : Ouvrir un compte AT/MP (accidents du travail et maladies professionnelles)

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Gestion d'une copropriété

• Concernant le budget prévisionnel

Pour mémoire, dans les immeubles situés en copropriété, le syndicat des copropriétaires doit, chaque année, voter un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble.

Il est désormais prévu que ne sont pas comprises dans ce budget les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste doit être arrêtée par un décret (non encore paru).

• Concernant le plan pluriannuel de travaux

A l'expiration d'un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation doit être élaboré. Ce projet doit être actualisé tous les 10 ans.

Celui-ci doit notamment comprendre :

• la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• une estimation du niveau de performance que ces travaux permettent d'atteindre ;
• etc.

Notez que le syndicat n'a pas l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux si le diagnostic technique global ne fait pas apparaître de besoin de travaux au cours des 10 années suivant son élaboration.

Le projet de plan pluriannuel de travaux doit obligatoirement être établi par une personne compétente, disposant de garanties suffisantes, dont le détail sera fixé ultérieurement par décret.

Concernant l'élaboration du plan, il est prévu que le syndic inscrive à l'ordre du jour de l'assemblée générale (AG) des copropriétaires les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Notez que le carnet d'entretien de l'immeuble doit comprendre :

• les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux et leur échéancier ;
• les travaux prescrits par le diagnostic technique global.

Le projet de plan pluriannuel doit être présenté à la première AG des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision.

Lorsqu'il fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des 10 prochaines années, le syndic doit alors inscrire à l'ordre du jour de cette AG la question de l'adoption de tout ou partie du projet du plan, qui est alors soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Selon les décisions prises par l'AG, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque AG appelée à approuver les comptes :

• soit la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s'il n'a pas été adopté ;
• soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.

Notez que l'autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté, afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants.

À défaut de transmission du plan dans un délai d'1 mois à compter de la notification de la demande (ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble), l'autorité administrative peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.

Dans ce cadre, le syndic doit convoquer l'AG dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l'autorité administrative, afin qu'elle se prononce sur la question de l'adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

• Concernant le fonds de travaux

Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires doit obligatoirement constituer un fonds de travaux, à l'expiration d'une période de 10 ans à compter de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

• de l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;
• de la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel adopté par l'AG des copropriétaires ;
• des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence ;
• des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie qui ne sont pas prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Le fonds est financé par le biais d'une cotisation annuelle obligatoire.

L'AG peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de l'une ou l'autre des dépenses énumérées plus haut.

Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'AG, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel.

Faute d'adoption du plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.

Notez que l'AG peut décider d'un montant supérieur dans le cadre d'un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L'AG se prononce sur la question de la suspension des cotisations du fonds travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel.

Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'AG, celle-ci doit se prononcer sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

Point important, les sommes qui sont versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots, et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires dès leur versement. Dans le cas de la vente d'un lot, elles ne seront donc pas remboursées.

• Concernant le contenu du diagnostic technique global

Jusqu'à présent, il était prévu que les travaux dont la réalisation apparaissait nécessaire selon les délibérations de l'AG, notamment aux termes du diagnostic technique global, soient intégrés au carnet d'entretien.

Cette disposition est désormais supprimée.

• Entrée en vigueur

L'ensemble de ces nouveautés entrent en vigueur :

• le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
• le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre 51 et 200 ;
• le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

• Concernant les promesses de ventes

Pour rappel, en cas de promesse de vente d'un lot d'un immeuble en copropriété, l'acheteur doit recevoir, au plus tard lors de la signature de la promesse de vente, certains documents et informations, dont font désormais partie le plan pluriannuel de travaux ou à défaut le projet de plan pluriannuel de travaux.

Cette nouveauté s'appliquera dès :

• le 1er janvier 2024, lorsque le syndicat des copropriétaires comprend plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
• le 1er janvier 2025, lorsque le syndicat des copropriétaires comprend un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre 51 et 200 ;
• le 1er janvier 2026, lorsque le syndicat des copropriétaires comprend au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

Raccordement d'un immeuble au réseau public

A l'avenir, lorsque le syndicat des copropriétaires ne dispose pas du document en cours de validité établi par la commune évaluant la conformité du raccordement au réseau public des eaux usées d'un immeuble, il doit obligatoirement en faire la demande auprès de la commune.

Cette mesure est applicable dès le 1er janvier 2023.

Réalisation de travaux de rénovation

Désormais, les syndicats de copropriétaires qui comportent parmi leurs membres des offices publics de l'habitat (OPH) pourront confier à ceux-ci la réalisation de toute opération ou tous travaux de rénovation énergétique.

Il en est de même des sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré et des sociétés anonymes coopératives de production d'habitations à loyer modéré.

Modification des documents d'un lotissement

Actuellement, lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les 2/3 au moins de la superficie d'un lotissement, ou lorsque les 2/3 des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, le maire peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement.

Ce dispositif dit « de majorité qualifiée » est remplacé par une majorité simple dans le cas où le maire souhaite augmenter le nombre de lots par rapport au nombre prévu initialement, afin d'autoriser les subdivisions.

Source : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

Loi Climat : les mesures pour les copropriétés et les lotissements © Copyright WebLex - 2021